廣州市番禺區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)番禺區(qū)規(guī)范農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作指引的通知

　　番府辦規(guī)〔2025〕2號(hào)

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)府直屬各單位：

　　《番禺區(qū)規(guī)范農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作指引》業(yè)經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審議并原則同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局反映。

　　番禺區(qū)人民政府辦公室

　　2025年1月26日

番禺區(qū)規(guī)范農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作指引

　　為規(guī)范我區(qū)農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理工作，維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法取得和使用宅基地的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）、《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號(hào)）、《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本工作指引。

　　一、適用范圍 

　　本工作指引適用于我區(qū)轄內(nèi)農(nóng)村村民申請(qǐng)使用宅基地的審批和農(nóng)村宅基地建設(shè)非公寓式住宅規(guī)劃許可的管理。

　　二、基本原則 

　　農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理，應(yīng)遵循規(guī)劃先行、分類施策、“一戶一宅”、依法依規(guī)的基本原則。

　　（一）農(nóng)村村民用地建房應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)土地用途管制，符合國土空間規(guī)劃。 

　　（二）宅基地審批和建房規(guī)劃許可管理應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的村莊類型、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、民風(fēng)民情、人文積淀等實(shí)際情況，在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，因勢(shì)利導(dǎo)，分類施策，有效破解各類難題。 

　　（三）農(nóng)村宅基地分配使用嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。原則上每戶新申請(qǐng)使用宅基地建房的，用地面積控制在80平方米以內(nèi)，具體建房標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。農(nóng)村村民應(yīng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)非公寓式村民住宅，禁止未批先建、超批準(zhǔn)面積占用宅基地。經(jīng)批準(zhǔn)易地新建非公寓式村民住宅的，應(yīng)嚴(yán)格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

　　（四）涉及城市更新年度計(jì)劃及已引入合作企業(yè)進(jìn)行全面改造的村莊或村改居區(qū)域的宅基地審批和村民住宅建設(shè)管理參照我市農(nóng)村住宅建設(shè)管理相關(guān)文件要求執(zhí)行。

　　三、資格條件 

　　具備本村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民，符合下列情形之一的，可以以戶為單位申請(qǐng)使用宅基地建房：

　　（一）戶內(nèi)未取得宅基地的。

　　（二）已取得的宅基地面積少于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需要村內(nèi)異址新建或原址擴(kuò)建的。 

　　（三）因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害，建設(shè)公共設(shè)施，實(shí)施市、區(qū)國土空間總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃或者調(diào)整村莊布局等，需要村內(nèi)異址新建的。 

　　（四）其他符合申請(qǐng)條件的情形。華僑、香港和澳門特別行政區(qū)居民、外籍華人原在農(nóng)村的宅基地，按《關(guān)于切實(shí)維護(hù)華僑在農(nóng)村的宅基地權(quán)益的若干意見》 （粵僑辦〔2011〕3號(hào)）相關(guān)要求執(zhí)行。

　　四、明確“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)

　　（一）“一戶”的認(rèn)定。符合以下4 種情形之一的可認(rèn)定為“一戶”： 1.夫妻與未達(dá)到法定婚齡子女同住的為一戶。2.有兄弟姐妹的，其中一人應(yīng)與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達(dá)到法定婚齡或結(jié)婚后可申請(qǐng)分戶。3.是獨(dú)生子女的，結(jié)婚后可以繼續(xù)與父母為一戶，也可單獨(dú)立戶。 4.離異后無房一方再婚且配偶在農(nóng)村無房的可為一戶。具體的戶人口數(shù)、年齡、婚姻狀況等依據(jù)公安戶籍管理部門、民政婚姻登記部門登記為準(zhǔn)。申請(qǐng)人是否符合“一戶”，依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

　　（二）“一戶一宅”的認(rèn)定。“一戶一宅”的認(rèn)定，由村民自行向村集體經(jīng)濟(jì)組織申報(bào)，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公示后無異議的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織出具意見，并報(bào)屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核確認(rèn)。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，且受讓人須為符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)村村民。 1.根據(jù)第（一）條規(guī)定分戶情形，村民及其家庭成員名下宅基地或集體土地上房屋總套數(shù)沒有超過家庭分戶戶數(shù)的，可認(rèn)定為符合“一戶一宅”。家庭成員主要包括申請(qǐng)人的父母、配偶和子 女。 2.通過家庭內(nèi)部統(tǒng)籌調(diào)劑，由符合分戶情形且戶內(nèi)無房的家庭成員受讓宅基地或集體土地上房屋的，可認(rèn)定為符合“一戶一宅”。 3.村民與他人共有其他宅基地或集體土地上房屋的，該村民可以通過放棄共有宅基地或集體土地上房屋權(quán)屬份額以達(dá)到符合“一戶一宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 4.符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計(jì)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的住宅，在符合村莊整體風(fēng)貌或整治后與周邊整體環(huán)境相協(xié)調(diào)的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認(rèn)定為符合“一戶一宅”。

　　（三）“一戶一宅”負(fù)面清單。申請(qǐng)人存在以下情形之一的，不得再申請(qǐng)新建農(nóng)村住宅或購買村民公寓式住宅：1.不符合分戶條件的。 2.存在“一戶多宅”情形的。3.將原有宅基地或住宅出賣、出租、贈(zèng)與他人，或以其他方式有償退出宅基地的〔屬于第（二）項(xiàng)第3 點(diǎn)情形的除外〕。4.已視為多戶合并建房，并認(rèn)定為“一戶一宅”的每一單戶的。 5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給農(nóng)村集體的。

　　五、宅基地與規(guī)劃許可申請(qǐng)及審批流程 

　　（一）村民申請(qǐng)。農(nóng)村村民申請(qǐng)使用宅基地建房，應(yīng)當(dāng)持下列材料向所在村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）提出申請(qǐng)，沒有分設(shè)村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理的，村民直接向村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)：1.申請(qǐng)人及其家庭成員的身份證、戶口簿。2.《番禺區(qū)農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)表》。3.《番禺區(qū)農(nóng)村宅基地使用承諾書》。4.繪制在現(xiàn)狀地形圖上的宅基地四至圖。

　　（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織審查。1.村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）收到申請(qǐng)后，應(yīng)提交村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）會(huì)議討論，并將申請(qǐng)理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組（隊(duì)）范圍內(nèi)公示，公示期不少于7個(gè)工作日。公示無異議或異議不成立的，村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）將農(nóng)戶申請(qǐng)、村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）會(huì)議記錄等材料交村集體經(jīng)濟(jì)組織審查。村集體經(jīng)濟(jì)組織重點(diǎn)審查提交的材料是否真實(shí)有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權(quán)利人意見等事項(xiàng)。審查通過的，村集體經(jīng)濟(jì)組織簽署意見，將有關(guān)申請(qǐng)資料、會(huì)議記錄、公示資料等材料報(bào)送至屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。2.沒有分設(shè)村民小組（生產(chǎn)隊(duì)）或宅基地和建房申請(qǐng)等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村集體經(jīng)濟(jì)組織辦理的，村集體經(jīng)濟(jì)組織收到申請(qǐng)后，應(yīng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（代表）會(huì)議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示，公示期不少于7個(gè)工作日。公示無異議或異議不成立的，村集體經(jīng)濟(jì)組織簽署意見，報(bào)送屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。 

　　（三）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批及審核。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）要依托鎮(zhèn)（街）政務(wù)服務(wù)中心平臺(tái)，組織鎮(zhèn)（街）農(nóng)業(yè)農(nóng)村、城建等有關(guān)部門建立一個(gè)窗口受理、多部門聯(lián)動(dòng)運(yùn)行或整合相關(guān)資源力量集中辦公的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，提高審批效率。審批過程中，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)審查申請(qǐng)人是否符合申請(qǐng)條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標(biāo)準(zhǔn)、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請(qǐng)是否經(jīng)過村組審核公示等事項(xiàng)，并綜合各有關(guān)部門意見提出審批建議；自然資源部門負(fù)責(zé)審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、林地保護(hù)利用規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利、電力等部門的要及時(shí)征求意見。不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）根據(jù)各部門聯(lián)審結(jié)果，對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)進(jìn)行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

　　（四）規(guī)劃部門審批。我區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)已合法取得的宅基地上加建、原址重建或改建村民個(gè)人住宅，符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，按流程經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、屬地鎮(zhèn)（街）城建部門審核通過后，申請(qǐng)人向市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。對(duì)于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)已編制村莊規(guī)劃的村莊在我區(qū)國土空間總體規(guī)劃審批實(shí)施前，依據(jù)村莊規(guī)劃審批村民住宅用地和規(guī)劃許可，其中規(guī)劃許可按規(guī)定核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

　　六、批后事項(xiàng)及要求 

　　（一）申請(qǐng)人在辦理規(guī)劃許可后，開工建設(shè)前應(yīng)到屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理《廣州市臨時(shí)性建筑工程和限額以下小型工程開工建設(shè)信息錄入管理證明書》。

　　（二）開工建設(shè)前，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在工程現(xiàn)場(chǎng)顯要位置按規(guī)定進(jìn)行批后公布，接受社會(huì)監(jiān)督。工程建設(shè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行。 

　　（三）對(duì)于取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》的，申請(qǐng)人完成建房后向?qū)俚劓?zhèn)人民政府（街道辦事處）申請(qǐng)辦理規(guī)劃核實(shí)。對(duì)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，申請(qǐng)人完成建房后向市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局申請(qǐng)辦理規(guī)劃條件核實(shí)。

　　（四）通過規(guī)劃（條件）核實(shí)的申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　七、職責(zé)分工

　　（一）區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局：負(fù)責(zé)全區(qū)農(nóng)村宅基地改革和管理職責(zé)，建立健全宅基地分配、使用、流轉(zhuǎn)和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用；組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計(jì)調(diào)查，及時(shí)將農(nóng)村村民建房新增宅基地需求通報(bào)市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局；參與編制國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

　　（二）市規(guī)劃和自然資源局番禺區(qū)分局：負(fù)責(zé)全區(qū)國土空間規(guī)劃、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃許可等工作，在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)。

　　（三）各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）：負(fù)責(zé)宅基地審批和管理、村莊規(guī)劃編制、鄉(xiāng)村規(guī)劃許可審批、批后監(jiān)管和規(guī)劃核實(shí)等工作。完善優(yōu)化審批流程，公布辦理流程和要件，明確材料審查、現(xiàn)場(chǎng)勘查等各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和辦理期限，提高審批效率；加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，落實(shí)村莊規(guī)劃、申請(qǐng)條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報(bào)方式公開“五公開”制度和申請(qǐng)審查到場(chǎng)、批準(zhǔn)后丈量批放到場(chǎng)、住宅建成后核查到場(chǎng)“三到場(chǎng)”要求；組織做好農(nóng)村宅基地審批和建房規(guī)劃許可的咨詢信訪有關(guān)工作；建立宅基地用地建房審批管理臺(tái)賬，歸檔留存有關(guān)資料。

　　（四）各農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織：健全宅基地申請(qǐng)審核有關(guān)制度，完善民主管理程序，配合屬地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）建立宅基地協(xié)管員隊(duì)伍，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

　　八、其他事項(xiàng) 本工作指引自印發(fā)之日起施行，有效期5年。