番禺區(qū)科技工業(yè)商務(wù)和信息化局關(guān)于區(qū)十八屆人大五次會議第91號代表建議的答復(fù)

蘇惠康等代表：

    你們提出的《關(guān)于妥善解決農(nóng)村集體資產(chǎn)合法合規(guī)問題的建議》（第91號）收悉。我局高度重視，會同有關(guān)單位認(rèn)真研究辦理，并與蘇惠康代表在6月4日進(jìn)行了溝通。經(jīng)綜合有關(guān)單位意見，現(xiàn)將辦理有關(guān)情況答復(fù)如下：

    一、關(guān)于村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)完善歷史用地手續(xù)的建議

    一是我區(qū)已于2022年6月制定實施《番禺區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造試點(diǎn)項目完善歷史用地手續(xù)工作指引》，該指引結(jié)合上級用地報批政策要求及我區(qū)實際，聚焦村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造試點(diǎn)項目，針對完善歷史用地手續(xù)審批環(huán)節(jié)中的痛點(diǎn)難點(diǎn)堵點(diǎn)，在審查流程及標(biāo)準(zhǔn)等方面提出完善舉措，并明確了報批材料清單和具體要求。通過規(guī)范工作流程、完善工作機(jī)制，探索可復(fù)制、可推廣的完善歷史用地手續(xù)新路徑，助力村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)試點(diǎn)項目建設(shè)提質(zhì)增效，以點(diǎn)帶面推動我區(qū)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

    二是在村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項目推進(jìn)過程中，我區(qū)首創(chuàng)“公開招商，凈地出讓”改造模式。我區(qū)參照廣州市龍灣片區(qū)舊城混合改造項目，在全市村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項目中首次提出以“公開招商，凈地出讓”模式實施改造，并明確實施改造的主要環(huán)節(jié)和具體流程，破解我區(qū)部分村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)項目存在的改造成本高、清租解約難、短期收益低、村集體自有資金不足以覆蓋改造成本等難題，鼓勵引導(dǎo)市場主體參與改造，為同類項目有序推進(jìn)提供了政策指引、技術(shù)指導(dǎo)和路徑參考，該模式已獲市支持在全市同類項目中推廣。

    二、關(guān)于盤活留用地開發(fā)留用地的建議

    我區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村以及招商等部門積極籌備留用地招商推介活動和沿海漁港經(jīng)濟(jì)區(qū)招商推介會活動，完成制作宣傳展板、宣傳冊、宣傳視頻及邀請企業(yè)等有關(guān)工作，參加1月15日在越秀國際會議中心舉辦的“番禺區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地招商推介會”。2月27日，我區(qū)組織召開“2025番禺區(qū)留用地招商工作座談會”，邀請區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局及8個鎮(zhèn)（街）共24位村代表參會，針對各村在留用地招商中存在的困難和提出的問題進(jìn)行解答，宣講介紹最新留用地開發(fā)的政策和相關(guān)規(guī)定，研究和探討了在新形勢下突破留用地招商開發(fā)瓶頸的新思路。同時，搜集從事留用地開發(fā)相關(guān)的企業(yè)線索包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營知名企業(yè)信息，策劃和籌備召開留用地招商推介會，為企業(yè)和村集體提供雙向選擇平臺，拓寬我區(qū)村集體開展留用地招商的渠道和空間，助力引入更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與開發(fā)我區(qū)留用地。截至目前，共收集22家國外和國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)商名單，4個留用地成功案例，同時與“五行四所”進(jìn)行溝通，為籌備廣州市番禺區(qū)留用地全區(qū)招商大會奠定堅實基礎(chǔ)。

    三、關(guān)于法律政策與農(nóng)業(yè)農(nóng)村“三資”的建議

    一是司法部門如最高人民法院出臺了專項指導(dǎo)意見，旨在規(guī)范此類糾紛的處理，其核心是確立調(diào)解優(yōu)先原則，要求法院在審理無證物業(yè)租賃合同時，避免機(jī)械地“一刀切”判定合同無效，這有助于保護(hù)承租人和出租人的合法權(quán)益，減少因形式主義導(dǎo)致的資源浪費(fèi)和矛盾激化。同時，這一原則體現(xiàn)了司法公正與效率的統(tǒng)一，避免因產(chǎn)權(quán)證缺失而引發(fā)的不公判決，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。通過強(qiáng)調(diào)調(diào)解和個案分析，指導(dǎo)意見為類似糾紛提供了明確指引，推動法律適用更加人性化和務(wù)實化。

    二是按照農(nóng)業(yè)農(nóng)村“三資”管理辦法有關(guān)要求，農(nóng)村建設(shè)用地項目引入運(yùn)營主體，需建成建筑物形成固定資產(chǎn)后，才能在“三資”交易平臺進(jìn)行交易。我區(qū)率先制訂《番禺區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地高效開發(fā)利用先行先試方案》，允許農(nóng)村建設(shè)用地項目在建設(shè)前引入運(yùn)營主體，舊水坑村試點(diǎn)項目（一期）在全市同類項目中首先采用勘察設(shè)計施工總承包及運(yùn)營（EPCO）模式實施建設(shè)（即在正式開發(fā)建設(shè)前提前公開選取物業(yè)需求企業(yè)，由競得方負(fù)責(zé)設(shè)計、采購、施工、運(yùn)營管理等工作），在建設(shè)過程中同步開展招商，充分考慮擬入駐企業(yè)需求，實現(xiàn)定制式建設(shè)和高效的運(yùn)營。

    四、關(guān)于開展村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)微改造的建議

    按現(xiàn)行國家衛(wèi)片執(zhí)法政策，在1987年1月1日《土地管理法》頒布實施后，未完善用地手續(xù)的歷史建筑、公建配套或體育設(shè)施等，需完善用地手續(xù)才能進(jìn)行改建、擴(kuò)建、翻新（如刷漆、換頂?shù)龋駝t納入新增非農(nóng)化違法用地進(jìn)行整改。對于合法報建或確權(quán)的已建成建筑的外立面整飾修繕工程，可根據(jù)《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃程序規(guī)定》第三十五條、第四十六條按程序申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

    五、關(guān)于不同村廠房建筑現(xiàn)狀發(fā)展規(guī)劃布局的建議

    針對村廠房建筑，我區(qū)已印發(fā)的《番禺區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（2022-2035年）》（以下簡稱《產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》）中已提出活化利用的要求與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指引。

    一是在《產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》第三章第五節(jié)“加快推進(jìn)千億級產(chǎn)業(yè)矩陣建設(shè)”中，明確提出通過活化利用村廠房建筑優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間：以國土空間總體規(guī)劃為引領(lǐng)，聚焦批而未供、供而未用、用而未盡等問題，大力推進(jìn)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)、低效工業(yè)用地連片整治和盤活利用。加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)（集聚區(qū)）有機(jī)更新和擴(kuò)容利用，推動工業(yè)設(shè)備“上樓”；經(jīng)批準(zhǔn)實施的項目，在符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范的前提下，合理提高建筑容積率。建立特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地儲備庫，支持新增建設(shè)用地指標(biāo)向高能級產(chǎn)業(yè)園區(qū)（集聚區(qū)）傾斜。

    二是在《產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》第四章第五節(jié)“落實各鎮(zhèn)街產(chǎn)業(yè)空間指引”中，對鎮(zhèn)（街）的村廠房利用提出了不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引：沙頭街道依托海倫堡創(chuàng)意園、汀根村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)等載體，圍繞傳感科技、汽車配件、智能機(jī)電等領(lǐng)域重點(diǎn)企業(yè)，布局智能裝備制造、數(shù)字信息技術(shù)等業(yè)態(tài)，建鏈、補(bǔ)鏈、延鏈、強(qiáng)鏈，走鏈?zhǔn)郊喊l(fā)展之路；大龍街道推動村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造升級和工業(yè)提容，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、汽車零部件制造、時尚經(jīng)濟(jì)等，培育發(fā)展新一代信息技術(shù)、都市消費(fèi)工業(yè)、高端智能裝備制造等；石碁鎮(zhèn)依托華創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、橋山村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，結(jié)合石碁鎮(zhèn)區(qū)、橋山舊村等居住片區(qū)提升改造，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)社區(qū)服務(wù)等。

    六、關(guān)于引入國有企業(yè)建造專業(yè)園區(qū)的建議

    我區(qū)已確定區(qū)屬國有企業(yè)廣州市番盈新投資有限公司作為番禺區(qū)產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理主體。其參與村級工業(yè)園升級改造及運(yùn)營管理可采取兩種模式，一是輕資產(chǎn)運(yùn)營，即由村集體出資改造，由國有企業(yè)包租并進(jìn)行招商運(yùn)營管理。二是重資產(chǎn)運(yùn)營，即村集體提供土地，由國有企業(yè)出資改造。國有企業(yè)與村集體按約定比例分配升級改造后的物業(yè)所有權(quán)，國有企業(yè)分得的物業(yè)自行進(jìn)行招商運(yùn)營管理，村集體分得的物業(yè)可選擇自行運(yùn)營或委托國有企業(yè)包租運(yùn)營。

    七、關(guān)于村級工業(yè)園改造專項資金的建議

    根據(jù)《廣州市關(guān)于優(yōu)化空間載體支撐制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》中“關(guān)于加快工業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施”有關(guān)要求，對村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項目運(yùn)營企業(yè)，在試點(diǎn)項目內(nèi)圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)建設(shè)的公共服務(wù)平臺，按不超過20%實際固定資產(chǎn)投資金額給予財政支持，單個項目最高不超過1000萬元。我區(qū)將持續(xù)推動更多村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)納入廣州市村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)更新改造試點(diǎn)項目，并引導(dǎo)、鼓勵優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)等成立園區(qū)載體建設(shè)基金，重點(diǎn)投入到廣州市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及升級改造。

    感謝你們對農(nóng)村集體資產(chǎn)有關(guān)情況的關(guān)心和支持，歡迎你們繼續(xù)對我們的工作提出寶貴意見和建議。

                                                                                      番禺區(qū)科技工業(yè)商務(wù)和信息化局

                                                                                              2025年6月13日