番禺區(qū)的房地產(chǎn)隨著華南板塊的蓬勃發(fā)展，逐漸走入規(guī)范化，對于新建的樓盤（特別是電梯樓）由于有很好的基礎(chǔ)，在物業(yè)用房、公用設(shè)施設(shè)備、停車位等的配套比較完善，在交付給小業(yè)主之前基本都有繳交首次物業(yè)專項維修資金，配備有專業(yè)的物業(yè)管理公司，而物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)基本參考了現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價，部分高端的樓盤還超出政府指導(dǎo)價，物業(yè)管理水平較高，對于樓盤的保值、升值起到了關(guān)鍵的作用。但對于區(qū)內(nèi)早期建設(shè)（大多于90年代和2000年初期建成）的部分樓盤（特別是樓梯樓），由于從規(guī)劃到建設(shè)階段有許多配套設(shè)施不完全，當(dāng)時制定的物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，導(dǎo)致到現(xiàn)有的物業(yè)管理公司在提供物業(yè)服務(wù)時，舉步維艱，不僅僅沒有利潤，大部分企業(yè)都處于虧損狀態(tài)。

經(jīng)調(diào)研組實地參觀考察發(fā)現(xiàn)，部分老舊小區(qū)存在以下主要問題：

一、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低廉：如富都一期35元/戶；富都二期0.5元/㎡；富麗家園60㎡以下的30元/戶，60--80㎡的35元/戶，80㎡以上的40元/戶；鑫潤花園一期0.7元/㎡，別墅1.2元/㎡；江南新村0.52元/㎡。

二、樓層沒有任何消防設(shè)施，或消防設(shè)施嚴(yán)重老化，存在嚴(yán)重的安全消防隱患：如富都一期、富麗家園、鑫潤花園一期沒有任何消防管網(wǎng)和消防設(shè)施。

三、共用設(shè)施設(shè)備老化，業(yè)主沒有繳交物業(yè)專項維修資金（雙三分之二的業(yè)主同意可使用），而集資維修難度更大（需要100%的業(yè)主同意），如：富都一期、富都二期、江南新村、富麗家園、鑫潤花園一期等均沒有繳交物業(yè)專項維修資金；其余已繳交的也由于交樓時間太長，在當(dāng)時繳交的標(biāo)準(zhǔn)僅為40元/㎡，真正對共用設(shè)施設(shè)備翻新改造時資金不夠用，也需要進行集資。

四、沒有配套的停車位，或停車位較少，如富都一期、富都二期、富麗家園、鑫潤花園一期、聚龍華庭等均沒有配套停車位；其余配套有停車位的配比也嚴(yán)重不足，現(xiàn)物業(yè)公司將所有能停車的公共區(qū)域均劃做停車位，但也遠遠不能滿足業(yè)主停車的需要，而且在使用公共區(qū)域停車時沒有充足的位置預(yù)留相應(yīng)的消防通道，存在消防隱患。

五、沒有物業(yè)管理用房，如富都一期、富都二期、富麗家園等，現(xiàn)還需要租用商鋪做為物業(yè)管理用房。

六、沒有強、弱電井，導(dǎo)致“三線”（電力線、電話線、電視信號線及其他網(wǎng)絡(luò)線）像蜘蛛網(wǎng)，有些比城中村還亂，存在安全隱患，如富都一期、富都二期、富麗家園等。

辦法：

一、建議由街道辦事處或鎮(zhèn)政府和居委會主導(dǎo)，盤點、摸查各轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)，并與各小區(qū)的業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表召開座談會，依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)逐步調(diào)整到政府指導(dǎo)價允許的范圍內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)后，從基礎(chǔ)服務(wù)、清潔綠化管理、公共秩序維護、共用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護方面，提高物業(yè)服務(wù)水平，也能解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存問題。

二、利用政府對老舊小區(qū)微改造的機會，對樓層沒有消防管網(wǎng)的樓宇加裝部分的消防水管。

三、建議由區(qū)住建局、街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府和居委會主導(dǎo)，與各小區(qū)的業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表召開座談會，依據(jù)《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，籌措首期的物業(yè)專項維修資金。利用政府對老舊小區(qū)微改造的機會，落實部分資金與籌措的首期物業(yè)專項維修資金對共用設(shè)施設(shè)備進行維修或翻新改造。

四、建議由政府相關(guān)部門招投標(biāo)，引入立體式機械停車位的工程建設(shè)公司，利用公共區(qū)域打造立體的停車位，制定合適的收費標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供有償停車服務(wù)。利用小區(qū)附近路面咪表車位，由街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府和居委會出面與咪表公司溝通，適當(dāng)降低停車費的月保標(biāo)準(zhǔn)，方便周邊小區(qū)的業(yè)主停車。

五、建議由區(qū)住建局與發(fā)展商溝通，解決小區(qū)物業(yè)管理用房的問題，以免物業(yè)公司還要承擔(dān)不菲的租金。

    六、利用政府對老舊小區(qū)微改造的機會對“三線”進行整改，具體按《廣州市老舊小區(qū)微改造“三線”整治實施方案和技術(shù)指引(試行)》執(zhí)行。

致公黨番禺區(qū)基層委員會：

你委提出的《關(guān)于提升番禺區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的建議》（第7B號）建議收悉。我單位高度重視，積極組織區(qū)城市更新局等單位進行認(rèn)真研究辦理，并與你們在9月18日進行了座談交流，經(jīng)綜合會辦單位意見，現(xiàn)將辦理有關(guān)情況答復(fù)如下：

一、基本情況

我區(qū)現(xiàn)有436個住宅小區(qū)，其中有物業(yè)管理的384個， 2000年以前建成的老舊小區(qū)186個。隨著時間的推移和城市的發(fā)展，老舊小區(qū)普遍存在著房屋老化、墻體剝落、排污系統(tǒng)堵塞、供水設(shè)施殘舊、管線裸露凌亂等常見問題，老舊小區(qū)軟硬件的滯后影響了居民的生活質(zhì)量，因此，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，開展老舊小區(qū)微改造，是一個關(guān)乎民生的大事。

二、關(guān)于提案中提出的意見

（一）開展老舊小區(qū)微改造工作。

一是全面啟動老舊小區(qū)微改造工作。老舊小區(qū)微改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措。根據(jù)《廣州市老舊小區(qū)微改造三年（2018—2020）行動計劃》，我區(qū)共有44個老舊小區(qū)納入微改造計劃，計劃投入資金約3.65億元，涉及改造用地面積99.21公頃，惠及人口近6萬人。我區(qū)高度重視老舊小區(qū)微改造工作，截至今年7月，已完工項目13個，在建項目6個，處于推進前期工作階段25個。已完工的老舊小區(qū)微改造項目重點加強老舊小區(qū)“三線”整治、雨污分流、違建拆除及消防通道疏通等方面內(nèi)容。通過改造，小區(qū)公共基礎(chǔ)配套設(shè)施有效提升，居民生活環(huán)境煥然一新，得到居民群眾普遍認(rèn)可，社會效益顯著。

二是落實完善相關(guān)小區(qū)消防設(shè)施及“三線”整改工作。關(guān)于完善老舊小區(qū)消防設(shè)施方面，根據(jù)《廣州市老舊小區(qū)微改造三年（2018—2020）行動計劃》，維修改造樓棟消防設(shè)施及維修改造小區(qū)室外消防設(shè)施屬于基礎(chǔ)完善類改造內(nèi)容，在老舊小區(qū)微改造實施方案編制階段，區(qū)城市更新局指導(dǎo)相關(guān)屬地鎮(zhèn)（街）根據(jù)居民意見并結(jié)合小區(qū)消防設(shè)施現(xiàn)狀情況按標(biāo)準(zhǔn)予以研究落實，相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)對實施方案進行把關(guān)。目前已完成的老舊小區(qū)中，有5個已對消防設(shè)施進行改造提升，正在計劃實施的老舊小區(qū)中，7個有相關(guān)消防設(shè)施改造內(nèi)容。關(guān)于老舊小區(qū)微改造“三線”整治方面，現(xiàn)階段，市建設(shè)管理部門正對“三線”整治工作制定“四網(wǎng)融合”模式并處于征求意見階段，后續(xù)我區(qū)將根據(jù)市級頒布的相關(guān)政策、指引，結(jié)合我區(qū)實際情況落實、推進相關(guān)工作。目前我區(qū)已完成“三線”整治（包括規(guī)整與下地）的老舊小區(qū)微改造項目共9個，其中，大石街桔芳園、怡居新村、僑苑小區(qū)微改造項目“三線”全部下地，改造效果尤其明顯，正在計劃實施的老舊小區(qū)中，9個有相關(guān)“三線”整治改造內(nèi)容。

三是推進住宅小區(qū)雨污分流工作。根據(jù)《番禺區(qū)住宅小區(qū)實施雨污分流行動方案》，我局牽頭按“先易后難、先急后緩”原則推進雨污合流制的住宅小區(qū)雨污分流工作。屬地鎮(zhèn)街組織有開發(fā)商的住宅小區(qū)于2018年年底前完成工程初步實施方案的編制工作，2019年年底前完成工程實施、組織驗收；無開發(fā)商但有物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)于2019年3月31日前完成初步工程實施方案的編制工作，2020年年底前完成工程實施、組織驗收；無開發(fā)商、無物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)于2019年6月30日前完成初步工程實施方案的編制工作，2022年底前完成工程實施、組織驗收。目前，182個無開發(fā)商住宅小區(qū)雨污分流重置雨水系統(tǒng)工作以社區(qū)為設(shè)計單元，采取搖珠的方式分三期委托設(shè)計單位開展市橋街、南村鎮(zhèn)等鎮(zhèn)街共79小區(qū)的設(shè)計工作，已完成第一期17個住宅小區(qū)的初步設(shè)計編制，設(shè)計方案已報發(fā)改局立項；已完成第二期57個住宅小區(qū)的招標(biāo)、現(xiàn)場勘查、設(shè)計方案設(shè)計，擬報區(qū)水務(wù)局審批。已完成第三期5個小區(qū)的現(xiàn)場管線走向和摸查工作，擬編制設(shè)計方案。有開發(fā)商的112個小區(qū)，已有54個小區(qū)提供設(shè)計方案。

（二）加強老舊小區(qū)管理。

按今年工作計劃，我局要求各鎮(zhèn)街在今年底前完成住宅小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域備案，并指導(dǎo)鎮(zhèn)街綜合考慮小區(qū)的規(guī)模等具體情況，合理劃定小區(qū)范圍。在此基礎(chǔ)上，建議各鎮(zhèn)街通過公開招標(biāo)方式選定專業(yè)物業(yè)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主通過業(yè)主大會表決聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)提供規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。在未引入物業(yè)企業(yè)之前，各鎮(zhèn)街指導(dǎo)居委會結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化工作，形成齊抓共管機制，為居民提供安保、保潔等日常服務(wù)。有物業(yè)公司的住宅小區(qū)，我局將納入日常監(jiān)管，對物業(yè)企業(yè)采取分類管理的方式，督促物業(yè)公司為小區(qū)提升服務(wù)。

（三）依法調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》以及《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，可通過召開業(yè)主大會的方式，由全體業(yè)主對物業(yè)費調(diào)價方案進行投票表決，經(jīng)雙過半業(yè)主同意后實施。我局今年在大力推動住宅小區(qū)建立電子投票數(shù)據(jù)庫相關(guān)工作。一旦小區(qū)建立電子投票數(shù)據(jù)庫，將要求采用電子投票方式表決小區(qū)公共事務(wù)。電子投票將大大提高小區(qū)召開業(yè)主大會的工作效率和公信力。

（四）依據(jù)《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，籌措首期的物業(yè)專項維修資金，對共用設(shè)施設(shè)備進行維修或翻新改造。

根據(jù)廣東省和廣州市物業(yè)專項維修資金使用辦法規(guī)定，我局制定了物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用的工作指引和支付流程。明確對電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷和排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險、其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等6種緊急情況可先維修后支付，有效解決物業(yè)專項維修資金使用難、歸集銀行核價速度慢等問題。對于沒有物業(yè)專項維修資金的老舊小區(qū)，建議由屬地居委會發(fā)動居民籌集物業(yè)專項維修資金，或根據(jù)《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的有關(guān)規(guī)定，召開業(yè)主大會由全體業(yè)主表決籌集物業(yè)專項維修資金的方案。

（五）利用公共區(qū)域打造立體的停車位，制定合適的收費標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供有償停車服務(wù)。

為推動我區(qū)機械式立體停車設(shè)施建設(shè)，緩解“停車難”問題，2019年7月4日，區(qū)政府印發(fā)了《番禺區(qū)機械式立體停車設(shè)施報建審批流程指引（試行）》，自有用地和住宅小區(qū)共有部分可申報安裝、建設(shè)機械式立體停車設(shè)施，該《指引》中附有申報條件及流程。

    感謝你委對我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，歡迎你委繼續(xù)對我們的工作提出寶貴意見和建議。