番禺區的房地產隨著華南板塊的蓬勃發展，逐漸走入規范化，對于新建的樓盤（特別是電梯樓）由于有很好的基礎，在物業用房、公用設施設備、停車位等的配套比較完善，在交付給小業主之前基本都有繳交首次物業專項維修資金，配備有專業的物業管理公司，而物業服務費的收費標準基本參考了現行的政府指導價，部分高端的樓盤還超出政府指導價，物業管理水平較高，對于樓盤的保值、升值起到了關鍵的作用。但對于區內早期建設（大多于90年代和2000年初期建成）的部分樓盤（特別是樓梯樓），由于從規劃到建設階段有許多配套設施不完全，當時制定的物業服務費的收費標準偏低，導致到現有的物業管理公司在提供物業服務時，舉步維艱，不僅僅沒有利潤，大部分企業都處于虧損狀態。

經調研組實地參觀考察發現，部分老舊小區存在以下主要問題：

一、物業服務收費標準低廉：如富都一期35元/戶；富都二期0.5元/㎡；富麗家園60㎡以下的30元/戶，60--80㎡的35元/戶，80㎡以上的40元/戶；鑫潤花園一期0.7元/㎡，別墅1.2元/㎡；江南新村0.52元/㎡。

二、樓層沒有任何消防設施，或消防設施嚴重老化，存在嚴重的安全消防隱患：如富都一期、富麗家園、鑫潤花園一期沒有任何消防管網和消防設施。

三、共用設施設備老化，業主沒有繳交物業專項維修資金（雙三分之二的業主同意可使用），而集資維修難度更大（需要100%的業主同意），如：富都一期、富都二期、江南新村、富麗家園、鑫潤花園一期等均沒有繳交物業專項維修資金；其余已繳交的也由于交樓時間太長，在當時繳交的標準僅為40元/㎡，真正對共用設施設備翻新改造時資金不夠用，也需要進行集資。

四、沒有配套的停車位，或停車位較少，如富都一期、富都二期、富麗家園、鑫潤花園一期、聚龍華庭等均沒有配套停車位；其余配套有停車位的配比也嚴重不足，現物業公司將所有能停車的公共區域均劃做停車位，但也遠遠不能滿足業主停車的需要，而且在使用公共區域停車時沒有充足的位置預留相應的消防通道，存在消防隱患。

五、沒有物業管理用房，如富都一期、富都二期、富麗家園等，現還需要租用商鋪做為物業管理用房。

六、沒有強、弱電井，導致“三線”（電力線、電話線、電視信號線及其他網絡線）像蜘蛛網，有些比城中村還亂，存在安全隱患，如富都一期、富都二期、富麗家園等。

辦法：

一、建議由街道辦事處或鎮政府和居委會主導，盤點、摸查各轄區內的老舊小區，并與各小區的業主委員會或業主代表、物業服務企業代表召開座談會，依據《物權法》、《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《廣州市物業管理暫行辦法》等法律法規的規定，將現有的物業服務收費標準逐步調整到政府指導價允許的范圍內，物業服務企業在調整物業服務費的收費標準后，從基礎服務、清潔綠化管理、公共秩序維護、共用設施設備養護方面，提高物業服務水平，也能解決物業服務企業的生存問題。

二、利用政府對老舊小區微改造的機會，對樓層沒有消防管網的樓宇加裝部分的消防水管。

三、建議由區住建局、街道辦事處或鎮人民政府和居委會主導，與各小區的業主委員會或業主代表、物業服務企業代表召開座談會，依據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》，籌措首期的物業專項維修資金。利用政府對老舊小區微改造的機會，落實部分資金與籌措的首期物業專項維修資金對共用設施設備進行維修或翻新改造。

四、建議由政府相關部門招投標，引入立體式機械停車位的工程建設公司，利用公共區域打造立體的停車位，制定合適的收費標準為業主提供有償停車服務。利用小區附近路面咪表車位，由街道辦事處或鎮人民政府和居委會出面與咪表公司溝通，適當降低停車費的月保標準，方便周邊小區的業主停車。

五、建議由區住建局與發展商溝通，解決小區物業管理用房的問題，以免物業公司還要承擔不菲的租金。

    六、利用政府對老舊小區微改造的機會對“三線”進行整改，具體按《廣州市老舊小區微改造“三線”整治實施方案和技術指引(試行)》執行。

致公黨番禺區基層委員會：

你委提出的《關于提升番禺區內老舊小區物業管理水平的建議》（第7B號）建議收悉。我單位高度重視，積極組織區城市更新局等單位進行認真研究辦理，并與你們在9月18日進行了座談交流，經綜合會辦單位意見，現將辦理有關情況答復如下：

一、基本情況

我區現有436個住宅小區，其中有物業管理的384個， 2000年以前建成的老舊小區186個。隨著時間的推移和城市的發展，老舊小區普遍存在著房屋老化、墻體剝落、排污系統堵塞、供水設施殘舊、管線裸露凌亂等常見問題，老舊小區軟硬件的滯后影響了居民的生活質量，因此，提升老舊小區物業管理水平，開展老舊小區微改造，是一個關乎民生的大事。

二、關于提案中提出的意見

（一）開展老舊小區微改造工作。

一是全面啟動老舊小區微改造工作。老舊小區微改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。根據《廣州市老舊小區微改造三年（2018—2020）行動計劃》，我區共有44個老舊小區納入微改造計劃，計劃投入資金約3.65億元，涉及改造用地面積99.21公頃，惠及人口近6萬人。我區高度重視老舊小區微改造工作，截至今年7月，已完工項目13個，在建項目6個，處于推進前期工作階段25個。已完工的老舊小區微改造項目重點加強老舊小區“三線”整治、雨污分流、違建拆除及消防通道疏通等方面內容。通過改造，小區公共基礎配套設施有效提升，居民生活環境煥然一新，得到居民群眾普遍認可，社會效益顯著。

二是落實完善相關小區消防設施及“三線”整改工作。關于完善老舊小區消防設施方面，根據《廣州市老舊小區微改造三年（2018—2020）行動計劃》，維修改造樓棟消防設施及維修改造小區室外消防設施屬于基礎完善類改造內容，在老舊小區微改造實施方案編制階段，區城市更新局指導相關屬地鎮（街）根據居民意見并結合小區消防設施現狀情況按標準予以研究落實，相關職能部門負責對實施方案進行把關。目前已完成的老舊小區中，有5個已對消防設施進行改造提升，正在計劃實施的老舊小區中，7個有相關消防設施改造內容。關于老舊小區微改造“三線”整治方面，現階段，市建設管理部門正對“三線”整治工作制定“四網融合”模式并處于征求意見階段，后續我區將根據市級頒布的相關政策、指引，結合我區實際情況落實、推進相關工作。目前我區已完成“三線”整治（包括規整與下地）的老舊小區微改造項目共9個，其中，大石街桔芳園、怡居新村、僑苑小區微改造項目“三線”全部下地，改造效果尤其明顯，正在計劃實施的老舊小區中，9個有相關“三線”整治改造內容。

三是推進住宅小區雨污分流工作。根據《番禺區住宅小區實施雨污分流行動方案》，我局牽頭按“先易后難、先急后緩”原則推進雨污合流制的住宅小區雨污分流工作。屬地鎮街組織有開發商的住宅小區于2018年年底前完成工程初步實施方案的編制工作，2019年年底前完成工程實施、組織驗收；無開發商但有物業管理企業的住宅小區于2019年3月31日前完成初步工程實施方案的編制工作，2020年年底前完成工程實施、組織驗收；無開發商、無物業管理的老舊住宅小區于2019年6月30日前完成初步工程實施方案的編制工作，2022年底前完成工程實施、組織驗收。目前，182個無開發商住宅小區雨污分流重置雨水系統工作以社區為設計單元，采取搖珠的方式分三期委托設計單位開展市橋街、南村鎮等鎮街共79小區的設計工作，已完成第一期17個住宅小區的初步設計編制，設計方案已報發改局立項；已完成第二期57個住宅小區的招標、現場勘查、設計方案設計，擬報區水務局審批。已完成第三期5個小區的現場管線走向和摸查工作，擬編制設計方案。有開發商的112個小區，已有54個小區提供設計方案。

（二）加強老舊小區管理。

按今年工作計劃，我局要求各鎮街在今年底前完成住宅小區的物業管理區域備案，并指導鎮街綜合考慮小區的規模等具體情況，合理劃定小區范圍。在此基礎上，建議各鎮街通過公開招標方式選定專業物業企業，規范物業服務標準，引導業主通過業主大會表決聘請物業服務企業為小區提供規范的物業管理服務。在未引入物業企業之前，各鎮街指導居委會結合社區網格化工作，形成齊抓共管機制，為居民提供安保、保潔等日常服務。有物業公司的住宅小區，我局將納入日常監管，對物業企業采取分類管理的方式，督促物業公司為小區提升服務。

（三）依法調整物業服務費的收費標準，提高物業服務水平。

根據《廣東省物業管理條例》以及《廣州市物業管理暫行辦法》的有關規定，可通過召開業主大會的方式，由全體業主對物業費調價方案進行投票表決，經雙過半業主同意后實施。我局今年在大力推動住宅小區建立電子投票數據庫相關工作。一旦小區建立電子投票數據庫，將要求采用電子投票方式表決小區公共事務。電子投票將大大提高小區召開業主大會的工作效率和公信力。

（四）依據《廣州市物業專項維修資金管理辦法》，籌措首期的物業專項維修資金，對共用設施設備進行維修或翻新改造。

根據廣東省和廣州市物業專項維修資金使用辦法規定，我局制定了物業專項維修資金應急使用的工作指引和支付流程。明確對電梯故障、消防設施故障、屋面外墻滲漏、未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷和排水設施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險、其他危及房屋使用和人身財產安全等6種緊急情況可先維修后支付，有效解決物業專項維修資金使用難、歸集銀行核價速度慢等問題。對于沒有物業專項維修資金的老舊小區，建議由屬地居委會發動居民籌集物業專項維修資金，或根據《廣州市物業管理暫行辦法》的有關規定，召開業主大會由全體業主表決籌集物業專項維修資金的方案。

（五）利用公共區域打造立體的停車位，制定合適的收費標準為業主提供有償停車服務。

為推動我區機械式立體停車設施建設，緩解“停車難”問題，2019年7月4日，區政府印發了《番禺區機械式立體停車設施報建審批流程指引（試行）》，自有用地和住宅小區共有部分可申報安裝、建設機械式立體停車設施，該《指引》中附有申報條件及流程。

    感謝你委對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎你委繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。