議案（建議）辦理

內容：洛浦街有樓盤小區33個，有物業服務企業共19家。隨著城市化不斷發展，轄區居住人口構成日趨復雜，群眾對社區管理、物業管理服務工作的要求也不斷提高。為了提高物業服務管理質量，完善小區基礎設施配套，轄區的物業服務公司需提取物業維修基金對小區設備設施進行維護修繕。據了解，轄區各物業管理公司在提取物業維修基金的過程中碰到較多困難，影響了物業維修工作的正常開展，甚至影響了小區業主與物業公司之前的關系。主要問題集中在：一是簽名困難。大多數物業公司需要申請維修基金時，按規定，在未成立業主大會之前，需要經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主占總人數2/3以上業主同意，因需要雙2/3以上同意，但是不少業主不一定同意，部分業主不一定在小區內居住，找他們簽名難度較大。二是耗費時間長。物業維修基金提起時間漫長，耗費的時間主要集中在規劃書的協作、要求業主簽名確認、與國土部門在細節方面多次要求提交資料和修改材料，要是在關鍵問題上出了問題，全部流程要從頭再來。三是墊付資金大、周期長、不確定性強，物管公司動力低。物業管理公司普遍認為維修基金的提出不確定性非常大，即使物管公司對金額小的項目愿意短期內墊付資金先行維修，但是日后申請維修基金補上，心理沒有底。要是維修的金額特別大，鑒于管理公司的實力和維修基金的申請難度，物管公司普遍不愿意提前墊付資金，這樣導致了電梯、樓層結構等重大物業問題無法得到及時維修，影響了居民的生命和財產安全，影響了居民對物管公司的服務水平和服務態度的認可度。建議：一、積極創新物業維修基金使用模式，通過出臺一些新政或管理辦法，簡化使用申請程序，縮短審批時間，提高基金使用率。對日常物業維護中出現的理應納入維修基金使用范圍的維修項目及緊急情況下使用的維修項目例如電梯故障、消防或水電設施故障、屋面損壞、外墻面脫落、公共高空構件脫落等，可簡化申請程序批準使用，突破需先經過雙2/3以上業主簽名同意等申請使用難的政策瓶頸。二、建立預支付制度，開通物業應急維修使用綠色通道。當發生嚴重影響業主生活秩序、危及人身財產安全或其他嚴重影響房屋居住安全等緊急情形時，在維修費用不超過一定額度的情況下，建議經業主委員會、居委會或者街道辦事處確認并一致通過后，報國土部門備案后可預支付一定比例工程預算費用進行維修。三、加大宣傳，普及物業管理、維修基金的知識，增強業主對自身物業的歸屬和認同感。

陳詠梅代表：您提出的“關于解決物業管理公司提取物業維修基金問題的建議”收悉。現將辦理結果答復如下：您提出的物業維修基金提取問題在我區物業管理行業中具有一定的普遍性和代表性。您針對該問題提出的三點建議，切中問題的關鍵點，對于提高物業維修工作效率、改善居民群眾的生活環境、改善物業管理企業與居民群眾關系等具有十分積極的推動作用。對您提出的建議，我局表示充分肯定，并開展了大量的工作。一、深入調研，掌握情況為全面掌握我區物業管理的存在問題，我局開展了一系列調研活動。（一）深入小區了解情況。今年3月底以來，我局對番禺區物業管理工作進行了密集調研。局領導親自率隊走訪了區內11個住宅小區，深入小區與居民群眾進行互動交流。同時，分別組織部分鎮街相關工作人員、區內物業管理企業和業委會召開工作座談會，主動摸清情況，認真聽取意見和建議。（二）交流創新管理經驗。針對提取物業維修資金的問題，我局于今年4月15日邀請了粵海物業管理有限公司、廣州市萬科物業服務有限公司、廣州錦繡香江物業管理有限公司、廣州完全房地產物業管理有限公司主講，組織全區物業公司召開我區物業管理工作經驗交流會議。會上，與會物業公司提出了與物業維修資金提取相關的建議和意見。（三）借鑒外地先進經驗。今年5月，我局先后組織前往順德區、武漢市、天津市等地，與當地的住建部門以及物業企業代表，就物業發展現狀、物業管理標準化、物業管理工作創新、物業維修資金使用管理等情況進行座談交流，廣泛吸取上述地區的物業管理先進經驗。通過開展一系列的調研活動，我局目前已較為全面深入地掌握了我區物業管理的現狀和存在問題，同時我局認真撰寫了我區物業管理調研報告，為今后進一步加強我區物業管理行業的管理打下了良好基礎。二、創新機制，規范管理為嚴格規范物業維修資金的歸集和使用，確保小區物業專項維修資金使用的公平、公開、公正和高效，我局印發了《廣州市番禺區住房和建設局關于加強物業專項維修資金管理的通知》（番住建發〔2016〕141號,附件1），主要內容包括管理原則、歸集銀行的選定、歸集銀行的監管、資金使用及備案、維修現場檢查、罰則、監督管理。該制度主要亮點如下：（一）減少了維修項目核價范圍。規定預算2萬元以下的物業維修項目和應急維修項目可自行（先行）組織維修，不需要進行核價。（二）規范了物業專項維修資金的使用程序及標準。為了更好的引導申請人或物業企業辦理物業維修資金應急使用工作，我局制定了《番禺區物業專項維修資金應急使用工作指引》（附件2）和《番禺區物業專項維修資金應急使用支付流程》（附件3），明確了物業專項維修資金使用的程序及標準。（三）加強了對歸集銀行的監督管理。歸集銀行1次未能在核價期限內出具核價報告的，將暫停該銀行1個月的歸集業務。若歸集銀行在半年內累計有3次未能在核價期限內出具核價報告的，將暫停該銀行6個月的歸集業務。出現2次應當暫停6個月歸集業務情形的，管理部門終止該銀行在本區內的物業專項維修資金歸集業務的資格。通過頒布并執行上述管理措施，簡化了使用申請程序，縮短了審批時間，提高了資金使用效率。自今年5月實施以來，我局尚未收到針對物業維修資金使用方面的投訴。三、強化宣傳，普及知識（一）開展培訓。今年上半年，我局舉辦兩次番禺區物業管理法律法規培訓班和知識講座，各鎮街、居委會、轄區內住宅小區業主委員會、番禺區內物業服務管理企業人員合共700余人次參加了培訓。通過培訓，進一步提升了我區物業服務管理的綜合服務水平，提高了物業服務企業、業主委員會、政府工作人員的物業管理法律意識。（二）編印手冊。我局在今年7月份編印了4000冊《番禺區物業管理知識手冊》，擬派發給物業服務企業和小區業主，以此加強物管法規宣傳。（三）及時公布工作信息。通過門戶網站，我局及時將物業管理的行業管理工作動態、最新的物業管理和物業維修資金相關的法律法規等向社會公布，供廣大市民和物管企業瀏覽，學習了解相關法規知識。非常感謝您對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。附件：1.廣州市番禺區住房和建設局關于加強物業專項維修資金管理的通知（番住建發〔2016〕141號）2.番禺區物業專項維修資金應急使用工作指引3.番禺區物業專項維修資金應急使用支付流程