議案（建議）辦理

理  由：

番禺自2000年撤市設區以來，城市核心競爭力和發展承載力不斷增強，經濟發展連上臺階，廣州大學城、廣州南站、廣州亞運城、廣州國際商品展貿城、廣汽日工業園、廣汽乘用車生產研發基地等重大項目相繼落戶我區。為確保重大項目的落戶，我區征收了大量農村集體土地。為保障農村經濟發展需要，目前，我區按實際征收農村集體經濟組織土地面積的10%（注：2012年2月前是15%，之后是10%）給被征地村安排農村經濟發展留用地（以下簡稱“留用地”）。由于我區是全市唯一的“土地減量規劃區”，留用地的開發利用成為一個亟待解決的問題。

截至2013年12月，我區農村經濟發展留用地總面積為12911.94畝，涉及16個鎮街共133條村。其中商業用地8966.65畝，工業用地3193.76畝；已落實留用地指標的有9065.62畝，已辦理用地手續的有7109.46畝，正在辦理用地手續的有4943.25畝，未辦理用地手續的有859.23畝。

在留用地開發方面，全區留用地已租賃面積為5998.4畝，占總量的46.5%，其中已辦理用地手續5285.55畝，正在辦理用地手續614.95畝，未辦理用地手續97.9畝。經調研分析，全區留用地平均租金約為每月每平方米4.37元。其中，租金最高的留用地地塊位于東環街東沙村約36畝（屬于商業用地），租金為每月每平方米15元；租金最低的留用地地塊位于石樓鎮官橋村26畝（屬于工業用地），租金為每月每平方米1.8元。

在眾多的留用地開發模式中，大學城被征地村的留用地租賃經營模式和石壁街的合作經營模式較為典型。其中，租賃經營模式方面，大學城建設留用地總面積為4805.6畝，我區專門成立國有企業廣州市億隆物業開發有限公司整體承租上述留用地，統一進行基礎設施建設，并以轉租地方式先后引入以廣百集團為大股東的廣州國際商品展貿城股份有限公司、海印集團、達道物流公司等企業投資開發該項目。目前，海印集團項目租用留用地3500畝，其中已開發500畝租金為每月每平方米4.497元，剩余3000畝租金為每月每平方米4.08元；廣百項目租用留用地580畝，租金每月每平方米4.6元；達道項目租用留用地約720畝，租金每月每平方米4.52元。

合作經營模式方面，石壁一村和四村以“村出地、引入開發商出資合作開發、建成物業按比例分配”的形式開發留用地。2010年9月份，石壁一村、四村在街道辦的引導和幫助下，正式向社會公開招商，石壁四村率先與國內知名企業萬科企業股份有限公司達成合作意向，攜手開發約350畝的留用地。

雖然這些年我區高度重視留用地的開發與建設，也努力采取了許多措施力求較好地解決歷史遺留問題，但留用地開發建設還存在以下問題：

一是產業定位和空間布局缺乏統一規劃。部分已規劃的土地項目對選址地塊周邊條件、留用地發展潛力、開發價值等定位問題欠缺周全考慮。

二是手續未完善。部分村的留用地因近期才取得《建設用地批準書》，相關規劃報建手續尚未完善，或在完善后續報建手續過程中受到“控規”等因素影響，未開始動工開發。

三是招商引資力度不夠。部分村由于資金不足、招商引資力度不夠，無法動工開發。目前，我區留用地的開發使用尚停留在各村獨自開發、摸索的狀態，缺乏統一招商合作的機制。

四是留用地開發成效不大。以廣州國際商品展貿城為例，展貿城地處偏僻、招商困難，雖然億隆公司與廣百集團和海印集團合作開發，但目前仍舉步維艱，在沒有任何收益的情況下，已支付2007年至2013年土地租金5.63億元，多年來運營成效并不明顯。此外，該留用地的收益直接關系到大學城6條被征地村的經濟收入，提高租金、對留用地確權已成為前段時間大學城被征地村民持續越級上訪的訴求之一。

辦  法：

一、堅持規劃先行，提前謀劃留用地產業規劃布局。目前，我區留用地分布較為分散，建議我區經貿、規劃、發改、招商等部門抓住全區重點項目建設的契機，協助村集體招商選資，引導村民選擇符合產業發展要求、有發展前景、效益好的項目開發建設。

二、積極探索留用地開發新模式。留用地的收益直接關系到被征地農民的經濟收入，為提高農民經濟收入，建議以展貿城留用地為試點，采取以政府主導并出資、村提供土地的模式共建商住物業，并按出資比例分配物業權屬。這樣一方面可以將大幅度提高留用地市場價值，增加農民收益，盡最大可能滿足農民對留用地確權的訴求和留用地收益最大化；另一方面也可以為展貿城開發建設集聚人氣，增強服務配套功能，加快展貿城做旺做強發展進程。

三、加快留用地基礎設施配套建設。完善的基礎設施配套對加快留用地開發建設起著關鍵作用，建議在開發建設留用地的同時，同步建設并完善留用地周邊交通路網與交通配套設施，以吸引更多人流物流，推動留用地的增值和發展.□

番禺區招商辦公室對區政協十三屆五次

會議第45號提案的答復

鄧茹委員：

您提出的“關于加大對農村經濟發展留用地開發建設扶持力度的建議”的提案收悉，現將辦理結果答復如下：

一、高位謀劃留用地產業規劃布局

近年我區高度重視留用地的開發建設，采取了許多措施力求解決歷史遺留問題。近期我區將全面啟動番禺區國民經濟和社會發展第十三個五年規劃編制工作，區發改局計劃把“加大對留用地開發建設扶持力度”作為制定區“十三五”規劃基本思路之一，將依程序批復后委托相關研究機構開展專題研究。受村行政界線和村民意愿的影響，我區留用地的分布較分散。在規劃選址的過程中，我區盡可能鼓勵村留用地集聚布置，并結合產業布局規劃在控規中予以研究落實。例如，廣州國際商品展貿城（以下簡稱“展貿城”）的4800畝留用地項目就是16條村留用地集聚開發的例子。

展貿城是廣州大學城征地提留給被征地村15%的留用地開發項目，分廣百、海印、達道三個組團分期建設。根據陳建華市長今年1月2日在加快展貿城項目調研工作會上提出“結合農村留用地開發建設改革試點，重新明確功能定位，創新規劃，努力將展貿城打造成以現代物流為核心的城市多功能綜合體”的要求，我區圍繞大力發展“廣州展貿”電子商務平臺，完善商務商貿配套，建設以現代物流為核心的多功能城市綜合體、現代化新城鎮的思路，重新調整展貿城功能定位和規劃修編研究，由廣州市億隆物業開發有限公司（下稱“億隆公司”）作為業主，委托番禺城市規劃設計院開展展貿城總體概念規劃和控制性詳細規劃編制工作。

二、留用地開發模式有新突破

據區國土房管分局統計，截至今年8月，我區征地拆遷項目需要兌現留用地共計14946畝。已辦批準書約8465畝，批后實施約803畝，正在省、市審批約1062畝，3項合計10330畝，約占需兌現指標的70%。為利用好這些留用地資源，近年我區在留用地開發模式上進行了有益的探索，探索出分別以展貿城、廣州南站商務區、廣州國際創新城為代表的三種主要開發模式。具體如下：

（一）展貿城模式。采用“村出租土地、企業投資興建物業”的模式。綜合展貿城目前的開發現狀，計劃在展貿城地塊內選取500畝留用地作為試點，按照自愿參加的原則，由村提供留用地，適當提高合作建設區容積率，把相應的物業確權至留用地各村，企業按規劃出資建設經營性物業及其配套設施，合作開發、物業分成的開發建設新模式盤活項目。另外，億隆公司為盤活展貿城C地塊約350畝的土地，與區廠商會對接，擬引進五羊摩托有限公司進行開發建設，目前正在洽談相關合作事項。

（二）廣州南站商務區模式。采取“村出地、企業出資、建成物業分成”的合作開發模式。廣州南站商務區留用地1700畝，其中石壁一村、石壁三村、石壁四村、大洲村、韋涌村、屏山一村等部分成熟地塊共計1021畝，已與萬科房地產有限公司、敏捷投資有限公司簽訂合作開發協議。石壁一、四村與萬科合作的城市綜合體項目，按照協議出讓方式辦理石壁一、四村劃撥補辦出讓手續，并根據《轉發市國土房管局關于調整我市國有建設用地使用權出讓金計收標準的通知》（穗府辦﹝2010﹞35號）的規定計收土地出讓金，項目正按計劃推進。

（三）廣州國際創新城模式。采取政府出資建設、村提供土地、建成后按“一平方米留用地置換一平方米商業物業”的合作開發模式。根據區政府工作安排，區土地開發中心正積極與廣州國際創新城啟動區內的新造鎮郭塱村、練溪村、秀發村、思賢村等按照該模式進行合作開發。一方面通過政府出資解決被征地村開發留用地的資金不足問題；另一方面也可解決政府安置用地緊缺的問題；而且通過政府主導，可爭取上級政策支持，適當提高容積率，以節約集約用地。

三、留用地基礎配套設施日益完善

為加快推進留用地開發建設，我區不斷加大對留用地基礎設施建設力度。億隆公司已根據實際情況擬定展貿城地塊市政及周邊配套設施資金需求計劃，區政府正積極向市政府爭取資金支持，以加快展貿城周邊配套設施建設。經過我區近幾年的投入，展貿城的市政基礎設施、公交配套等逐步完善。

（一）市政基礎設施不斷完善。為改善展貿城出行條件和提升營商環境，市交委、區交通局及沿線各鎮街已制定相關交通配套建設計劃并加快實施。其中，連接化龍鎮中心城區與展貿城的興業東路延長段已于2013年11月完工；廣明高速廣州段正開展番禺區范圍內的征地拆遷工作及處理金山大道歷史遺留問題；新化快速預計今年建成；南大干線爭取在2015年初全線動工；S296省道擴建工程將于今年底完工。

（二）公交配套不斷優化。已開通行經展貿城的區內公交線路2條，現有線路設置基本滿足該區域市民出行需求，積極開展地鐵8號線東延段優化工作。

農村經濟發展留用地是我區寶貴的建設用地資源。今后，我區將加大留用地的開發力度，不斷探索留用地開發的新模式，在增加農民收入的同時，推動我區經濟轉型升級。

非常感謝您對我區農村經濟發展留用地開發建設工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。

番禺區招商辦公室

                             2014年10月9日