議案（建議）辦理

一、物業(yè)管理存在問題及建議：

1、物業(yè)專項維修資金使用難。

隨著房屋使用年限的增加，業(yè)主對共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的需求逐漸增多，當發(fā)生局部維修工程時，業(yè)主對受益范圍的界定分歧較大，使申請使用維修資金集體決策環(huán)節(jié)很難達到《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，專項資金無法啟用，導致老舊破損公共設施無人維修無人負責，使物業(yè)管理公司業(yè)主之間各執(zhí)一詞而引發(fā)爭議，最終導致加大業(yè)主或物業(yè)公司的負擔。

建議：第一，維修基金交存時點前移。這樣化解了原來因部分業(yè)主不辦理房屋產(chǎn)權登記，致使其應交存的維修基金不能歸集到位，而導致已交存維修資金業(yè)主無法及時使用維修資金的矛盾；第二，建立應急維修程序。當發(fā)生緊急情況且危及公共安全，而物業(yè)公司或者業(yè)主委員會又不作為時，可以由所在區(qū)的房管局按規(guī)定程序組織代修。

2、法規(guī)不健全，司法效力不高。

《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》對規(guī)范物業(yè)管理的運作有了一定保障。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關系處理、物業(yè)管理權力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

建議：完善立法，改進司法。把現(xiàn)有的立法加以細化，強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務費的制約等方面作出具體規(guī)定，以化解當前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

二、   業(yè)委會存在問題及建議：

1、業(yè)主委員會過分強調維權，忽視對業(yè)主責任與義務的教育。

在目前的實際運作中，業(yè)主委員會的維權、監(jiān)督和協(xié)調的作用也沒有體現(xiàn)出來。多數(shù)情況下只有當業(yè)主私人擁有或使用的物業(yè)方面的利益受損時，業(yè)主委員會比較重視，而當業(yè)主共同使用的物業(yè)或共有的利益受損時，業(yè)主委員會往往不太關心，業(yè)主委員會的態(tài)度直接決定了它對業(yè)主權益的維護意識和維護程度。

建議：多組織學習，教育引導合法地進行維權，引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規(guī)辦事。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區(qū)業(yè)主應遵守的規(guī)章制度，并把有關制度文件交屬地管理部門備案，切實保障業(yè)主的合法權益，保障業(yè)主正常的生活秩序。

2、業(yè)主委員會不積極發(fā)揮作用。

目前絕大多數(shù)的業(yè)委會不能做到積極主動的做工作和為業(yè)主服務。它們無論是行使權利還是履行義務時，都比較被動。只要不出大問題，只要業(yè)主們或物管公司不督促、不反映，業(yè)委會就不主動去做工作。

建議：政府主管部門、物業(yè)管理協(xié)會等可以就物業(yè)管理、業(yè)主委員會、公共物業(yè)與公共權利等各個方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、長時間地對廣大居民（業(yè)主）進行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費者，進而關心、支持業(yè)委會，自覺參與小區(qū)的物業(yè)管理，這樣小區(qū)的物業(yè)管理就能走上健康發(fā)展的道路。

3、業(yè)委會的法律地位問題。

業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募睢C制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當?shù)匦惺棺约旱臋嗔Γy以發(fā)揮業(yè)主組織應有的作用。導致在大多數(shù)業(yè)主面前，業(yè)委會沒有權威；在物管公司面前，業(yè)委會底氣不足。這種狀況，就使得業(yè)委會在可能的情況下，盡量回避矛盾，回避工作。

建議：清楚、準確、合理、科學地給業(yè)委會做出法律定位。給業(yè)委會做出法律定位，關系到業(yè)委會權利和義務問題。應通過物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法，直接賦予業(yè)委會區(qū)分所有權建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權利和權威，并規(guī)定其應承擔的義務以及應為自身行為所承擔的法律和社會責任。

謝惠敏代表：

    您提出的關于“加強監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)公司、業(yè)委會管理，加快完善業(yè)委會建設”的建議收悉，現(xiàn)答復如下：

    一、關于物業(yè)專項維修資金使用問題。

2003年市國土房管局發(fā)布了《關于加強物業(yè)專項維修資金管理工作的通知》，通知進一步明確了廣州市物業(yè)專項維修資金的收取、使用和管理要求，明確規(guī)定從2003年9月1日后購房者應在辦理收樓手續(xù)前按規(guī)定標準繳交物業(yè)專項維修資金，將繳交物業(yè)專項維修資金作為業(yè)主收樓條件之一。對緊急情況下的物業(yè)維修，該通知也作了進一步明確。房屋公共部位和共用設施設備確實需緊急維修的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)應立即組織搶修，并在物業(yè)小區(qū)內(nèi)進行公示，辦理相關使用手續(xù)，報物業(yè)專項維修資金行政主管部門備案。如物業(yè)管理企業(yè)不及時組織維修，市房地產(chǎn)行政主管部門可組織強制搶修，所需費用由相應受益業(yè)主分攤。因此，您建議的“維修資金交存時點前移”和“建立應急維修程序”事項市國土房管局已作了明確的規(guī)定。

二、關于業(yè)主委員會發(fā)揮作用不明顯、教育引導、自治意識形成和法律法規(guī)未盡完善等問題，我分局積極采取相應的措施，重點在法律法規(guī)宣傳、業(yè)主自治意識教育、指導監(jiān)管加大力度。

一是將貫徹實施《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》的學習、宣傳、培訓作為我們一項重點工作。

我們采取組織講座、座談會、物業(yè)年會等多種形式進行培訓，通過報紙、電視、網(wǎng)絡等新聞媒體廣泛宣傳法律法規(guī)，通過發(fā)放宣傳材料、張貼標語、現(xiàn)場咨詢等方式使廣大業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)了解、領會法律法規(guī)的精神和條文的基本含義。通過物業(yè)協(xié)會加強對各街道、社區(qū)和物業(yè)管理工作人員開展專題的學習與培訓，增強法制觀念，切實提高依法管理的水平。

二是加大政府的指導監(jiān)管力度。

　　物業(yè)服務業(yè)是服務業(yè)一個新的領域，也是一項關系民生的重要工作，同時還是構建和諧社會的基礎。由于物業(yè)管理行業(yè)涉及千家萬戶、參與主體多、矛盾糾紛多，因此加大政府多個職能部門介入和監(jiān)管的力度是解決物業(yè)矛盾與糾紛的一個重要舉措，同時物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展需要市場參與各方共同努力來推進。

議案中提及的“細化法規(guī)、強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，要在業(yè)主組織成立運作、物業(yè)接管程序、方式、不交物業(yè)服務費的制約等方面規(guī)定更具體”，這些內(nèi)容在現(xiàn)正征求意見的《廣州市物業(yè)管理實施辦法》中都有較細化的規(guī)定。同時我們也通過行業(yè)信用管理體系等方式來加強政府對行業(yè)的監(jiān)督管理力度。

對小區(qū)物管公司的聘用要求、收費標準、財務公開等項目予以規(guī)范，實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化、制度化，通過物業(yè)管理市場不斷發(fā)展，總的來說在以上方面不斷進步，但確實也存在良莠不齊的情況。雖然《廣東省物業(yè)管理條例》對這些內(nèi)容有比較明確的規(guī)定，但規(guī)定細化方面還不夠具體，相信在以后出臺的配套性規(guī)范文件中對以上內(nèi)容會進一步明確。在行業(yè)日常監(jiān)管中，我們也將以此作為考評物業(yè)服務企業(yè)和項目的重要內(nèi)容。　

　　三是理順物管、業(yè)委會責任權限。

理順物管責任權限，明確各方職責是非常必要。要加強各職能部門與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主之間的溝通和信息交流，同心協(xié)力，相互配合，共同發(fā)揮作用，共同搭建起構建和諧物管的橋梁。

目前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難是物業(yè)管理中普遍存在的問題。全面實現(xiàn)業(yè)主自我管理還面臨很多困難，既有業(yè)主自治意識不強、參與意識不強、自我管理機制紊亂、物業(yè)消費意識不夠健全的問題，也有外部政府權力過度介入的問題，需要從多個角度進行系統(tǒng)化的制度設計才能促進該問題的解決。通過政府相關行政主管部門、行業(yè)協(xié)會、媒體對法律法規(guī)的宣傳教育，增強業(yè)主的自我管理意識和能力，通過公布合同示范文本、公開物業(yè)熱點問題案件審理結果等方式來正面引導群眾對物業(yè)服務的責、權、利的正確理解和認識，明確物業(yè)管理各方主體的責任，積極化解各種矛盾糾紛。

《廣東省物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理市場參與各方的責任義務作了進一步的界定明確，確保物業(yè)服務公司在服務過程中責、權、利的對等，促進物業(yè)管理消費趨向于理性。正在征求意見的《廣州市物業(yè)管理實施辦法》對業(yè)主委員會的法律地位、產(chǎn)生、作用、監(jiān)督進一步細化，相信《廣州市物業(yè)管理實施辦法》的實施，對指導和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理活動，提升行業(yè)的服務水平，增進社會對物業(yè)服務行業(yè)的認識和理解起到積極作用。

非常感謝您對我區(qū)物業(yè)管理業(yè)委會建設工作的關心和支持，歡迎繼續(xù)對我們的工作提出寶貴的意見和建議。