| 標 題： | 關于簡化出租屋備案流程及完善出租屋管理的建議 |
| 問題內容： | 理 由： 目前廣東現有居住半年以上的城市流動人口約2300人，約占全國流動人口的1/3，位居中國各省份之首。其中廣州市約400多萬人。以廣州為例：流動人口最多的是白云區，約80萬人，其次為番禺區、天河區、海珠區，4區流動人口約有250萬人，占流動人口總數的72.15%。番禺目前的流動人員約117萬。 從住房情況來看，外來人基本上以租房為主。除了工廠或單位提供的宿舍，租房是流動人口的主要選擇。廣州市對全戶流入的戶主進行追蹤分析，填報住房狀況42887個戶主(戶)，租住商品房占51.72%，租公房占15.91%，其他(一般為租私房)占14.11%，三者共占81.74%。番禺區登記在冊出租屋168萬棟、78萬套。 因此，加強對出租屋的管理是流動人口管理工作中的重中之重。但目前城市流動人口管理服務體制卻未能如民所愿，主要存在以下問題： 一、管理古板，手段單一 廣東省流動人口管理機制主要依據《廣東省流動人口服務管理條例》。番禺區出租屋流動人員管理工作領導小組下設辦公室，辦公室設綜合科、業務信息科；全區18個鎮（街）建立流管中心；建立社區（村）流管服務站297個、廠企服務站25個。全區共有出租屋管理員隊伍1138人，社區（村）服務站整合信息采集隊伍3620人。全區統計管理工作人數雖多，但實質駐居委的專責人員僅一至兩人。總體來說，專責人員是明顯不夠的。因此，在管理工作上力不從心。對出租屋的管理主要還是采取簡單粗暴的“強制手段”。 出租屋管理的主要方式是“以屋管人”。但在實際操作過程中，不應簡單地只管屋主。或者說只是單一強制屋主的行為。屋主本應與管理主體是同一陣線的，單一強制屋主的行為會導致屋主產生逆反心理，使管理工作受阻礙。 二、備案手續繁雜，操作流程長 以市橋外管中心為案，辦理一個出租登記備案的流程圖如下： 一個備案資料從屋主轉交流管中心，再到完成，起碼五個工作日。而且，以后每更改一次合同都要按此流程辦理。繁雜的流程增大了屋主辦理備案的難度。很多屋主寧愿直接出租，也不按程序依法備案。 三、管理人員法律意識淡薄，存在違法管理 （一）強行停水、停電 2012年1月開始施行的《中華人民共和國行政強制法》第四十三條第2款規定：“行政機關不得對居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式迫使當事人履行相關行政決定。”目前，番禺的出租屋管理涉及主要強制手段就是停水、停電。 （二）未經許可強行入內檢查 在出租屋的例行檢查中，管理員一般要求屋主打開租客房間入內檢查。其實，這就有可能涉及隱私等民事侵權行為。 以上是表現出來的主要違法事項，除此外還有很多是“違法隱患”。如不加以注意，將導致一系列法律糾紛。 辦 法： 一、團結屋主，成立屋主委員會 以居委為單位，在小區內成立屋主委員會。對屋主委員會進行定期的政策、法律法規學習，明確其自身責任。此外，加強屋主委員會與流管人員的聯系與溝通，屋主與流管人員建立同一陣線，使得屋主更好地配合流管人員開展出租屋的管理工作。 二、簡化辦理出租屋備案程序 操作原則是以駐居委會工作站為主要辦理點，屋主第一次在流管中心辦理備案后，以后每到更改合同時，可直接到出租屋所在地居委會的工作站重新辦理備案。而無須再到市橋流管中心更改備案。具體操作如下： （一）首先各流管工作站利用電腦系統進行統一管理、統一填寫相關出租屋信息。以出租屋編號、出租屋主姓名、出租屋地址作為搜索查找的條件。 （二）以社區、村為工作站可以細化執行具體工作內容。方便出租屋主和承租人，能及時更新租賃情況，得到各個出租屋主的積極配合搞好出租屋管理及治安。 （三）一站式服務：由各社區、村流管工作站處理流程： 1、出租屋電腦備案 由出租屋主向流管工作站提交出租屋情況。如出租房產信息，出租屋的面積，所有出租的房間數量并自編號牌等信息。 2、房屋出租 首先，核實承租人身份。利用身份證識別系統由流管工作站人員對承租人身份證、居住證等證件進行核實。這樣就可以避免承租人使用假證件，又可以使到出租屋主放心出租房屋同時得到出租屋主的主動配合，更能在治安方面起到積極作用。 其次，填寫出租情況表。由出租屋主填寫出租情況表，表中注明出租房間編號、出租金額、入住人數、承租人情況等。利用電腦系統將出租情況一一記錄。工作站人員更改電腦系統對出租房間標記為出租狀態。 最后，租賃稅費的收取。由于出租房屋后安相關規定進行核算及收取相關稅費。 3、取消租賃關系。 首先，租賃關系取消后由出租屋主及時到工作站進行變更。工作站人員更改電腦系統對出租房間標記為空置狀態。 其次，同時停止收取租賃稅費。 三、加強流管人員法律意識和服務意識 定期加強學習法律、政策等，通過學習有關法律、條例，使管理人員認識不懂法、不守法的危害性及法律的威嚴性，任何觸犯法律的行為都會依法受到嚴厲的制裁。 作為管理人員，應樹立為人民服務的良好意識，耐心為承租人或屋主講解政策和法律法規，發現問題應及時向上反映情況。并第一時間通知屋主。 |
| 問題答復： | 符敏妍委員： 您提出的“關于簡化出租屋備案流程及完善出租屋管理的建議”的提案已收悉，現將辦理結果答復如下： 一、完善出租屋管理，實現精細化、規范化管理目標 一直以來，我區出租屋管理工作堅持“黨委重視、政府牽頭、各家參與、統一管理”的工作機制和落實 “安全是根本、信息是關鍵、落實是保證”的工作要求，實施“以屋管人、以業留人”服務模式，進一步夯實管理基礎，大力推進規范化、人性化、高效化、精細化服務管理。現時正進入出租屋管理轉型升級期，已改變了以往傳統、古板的做法，逐步實現精細化、規范化管理。下階段主要工作措施： （一）推進出租屋安全星級管理和流動人員積分服務制度。 通過實施出租屋分類管理、安全等級評定，流動人員積分服務的措施，規范出租屋管理秩序，強化租賃市場引導和監督，提升流動人員公共服務，有效調整人口素質結構，逐步實現同城待遇，進一步健全房屋租賃市場信用監督和流動人員積分服務體系建設，推進我區新型城市化發展。采用出租屋安全星級管理，評定以結構、消防、治安、衛防、誠信5方面為條件，實行出租屋主和流動人員“雙積分制”，即在流動人員通過居住星級出租屋獲得積分基礎上，屋主通過其出租屋獲得星級評定同樣獲得積分，流動人員與屋主均可通過積分兌換服務。以此加強政府正面導向，淡化政府干預性質，突出市場調控效果，實現出租屋主和流動人員“雙方付出”、“雙方得益”的自我管理目標。 （二）發揮出租屋主積極作用，配合社會管理工作。 一是定期召開出租屋主會議。為加強出租屋主自主管理能力，提高配合整治意識，各鎮街流管中心在各村居組織召開出租屋主會議，要求屋主自行做好出租屋檢查，配合整治工作。二是開展出租屋主全員培訓工作。對全區出租屋主分批開展物業管理培訓工作，使出租屋主對房屋租賃權利和義務做到應知應會，通過考核領取《初（中）級物業管理資格證》或《結業證》，落實屋主管理責任，推進出租屋流動人員管理群防群治工作。三是加強宣傳營造出租屋主參與良好氛圍。利用流管網站、19個鎮街流管中心LED屏幕、297個村居流管工作站宣傳欄、公益廣告、采訪活動、宣傳日活動、政務微博等多種宣傳形式，以法制、案例教育，強化租賃管理、房屋安全知識，調動社會力量參與管理，配合支持整治工作。四是發揮房屋租賃保險服務作用。發揮社會保險資源，發動出租屋主為出租屋投保，使出租屋意外事故獲得及時賠償，能有效保障流動人員與出租屋主的權益，使社會矛盾化解在萌芽狀態，有效維護社會和諧穩定。 成立屋主委員會的設想是可行的，符合發展方向，但需要一套完善的管理規定，現階段大多數出租屋主未有齊抓共管的意識，自覺參與出租屋管理的意識仍然有待提高，下階段可以先選擇出租屋主意識高的社區（村）作試點，把此項工作結合我區出租屋安全星級管理制度共同推進。 （三）狠抓重點整治，強化源頭打擊。 通過宣傳、教育和培訓等方法，可以引導大多數出租屋主依法依規合法獲得房屋租賃利益，但仍存在為數不少的出租屋主不按規定出租房屋獲取利益，容忍出租屋內違法違規行為發生，出租屋存在嚴重的消防、治安隱患，危害廣大市民生命財產安全。因此，在加強正面引導的同時要加大整治力度，打擊出租屋內違法違規的行為，依法處理違規出租屋主。主要措施如下： 一是落實分類管控，深化綜合治理。將出租屋按照安全程度分成四類，建立“重點戶”跟蹤制度和“黑名單”公示制度，突出整治重點，確保精準打擊，提高出租屋自行整改率。二是完善“清單告知、查處核銷”聯合執法工作機制。完善發現告知、查處反饋工作機制，流管部門與19個街鎮、12個區職能部門建立“清單告知、查處核銷”制度，實行一個代碼一宗案件的跟蹤監管模式，發現一宗、查處一宗、核銷一宗，切實提升隱患查處率。一般問題在鎮街內部門告知，由鎮街出租屋聯合整治小組進行整治查處，使大量隱患整治能在基層解決，屬于重點問題的實施區級部門告知，加大聯合整治力度，由區相關職能部門進行查處。 以保障承租人生命財產安全為前提，對違規出租屋采取停水停電處理是在經過發出《隱患告知書》3次以上，出租屋主沒有積極整改情況下采取的一種停租整改的宣傳教育手段。只要屋主整改合格后，馬上復通。此舉起到“教育為主，懲處為輔”的警示作用，沒有違背《中華人民共和國行政強制法》中“緊急情況除外”的規定，是防止消防、治安安全隱患進一步惡化的快遞處理機制，也是保護出租屋主和承租人生命財產安全的重要措施。 二、簡化房屋租賃備案流程，實現人性化管理 我區嚴格按照上級及國土房管部門的工作要求，各鎮街流管中心受區國土房管分局委托辦理轄區房屋租賃登記備案業務（每個流管中心只有一套由區國土房管分局統一制作的房屋租賃登記備案專用章，且村居流管工作暫未受委托辦理該業務），一般一宗業務辦理約需3個工作日完成。根據《廣州市房屋租賃管理規定》第十二條規定，房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起3日內到房屋所在鎮街出租屋管理服務中心辦理租賃登記備案手續，是出租屋人及委托代理人的義務。各鎮街流管中心受理租賃登記備案手續時要進行審查，是《規定》的工作要求。 下階段，為方便屋主辦理，實施簡化房屋租賃備案流程做法有以下3個方面：一是簡化住宅類出租屋租賃合同填寫，用《番禺區房屋租賃協議》代替。二是在村居流管工作站完成住宅類出租屋租賃登記備案資料收集和發放工作。由于非住宅類出租屋涉及行業廣泛，商業價值高，變動少、需嚴格管理等原因，非住宅類出租屋辦理房屋租賃登記備案仍需到鎮街流管中心辦理。三是加強信息化建設，目前使用的流動人員信息系統、房屋租賃登記系統和房屋租賃稅務系統已實現房屋租賃登記備案信息化管理。下階段將繼續完善信息系統功能，努力做到手續簡化、管理人性化、工作高效化。 三、加強隊伍建設，樹立良好形象 一直以來，我區高度重視出租屋管理員隊伍建設，以打造一支素質過硬、服務優質的出租屋管理員隊伍為重點工作，實現“六個統一”管理，即統一招聘、統一培訓、統一待遇、統一服裝、統一職責、統一持證上崗，從源頭把好隊伍入門關，全面規范隊伍管理。但隊伍中仍存在素質較低、態度較差的個別隊員，對隊伍造成不良影響。下階段加強隊伍建設的主要做法：一是完善人事管理管理。加強監督《番禺區出租屋管理員人事管理制度》、《番禺區出租屋管理員隊伍組織管理要求》等管理制度的執行情況。二是加強黨團組織建設。加強各鎮（街）流管中心建有黨支部、團支部、工會和婦聯等組織建設，通過開展組織生活，增強隊伍自我管理能力。三是強化隊伍素質培訓。開展隊伍軍事培訓，磨練隊伍意志，增強隊伍的服從性和執行力。結合工作重點，不定期開展各項法律法規、專題業務培訓，不斷提升隊伍工作技能和服務意識。四是加強隊伍監督糾察。加強對隊伍的業務指導工作，監督工作落實情況，對群眾投訴和出租屋安全事故案件進行倒查糾察，維護公平正義。五是開展政風行風民主評議。開展基層流管機構民主評議政風行風工作，通過開展預防職務犯罪主題廉政教育學習，組織對流管服務窗口的信息公開、依法辦事、服務質量、廉潔自律和制度建設情況的評議工作，提升隊伍為民、勤政、務實和廉潔的作風。 四、關于出租屋上門檢查的說明 出租屋巡查時未經許可強行入內檢查這個說法并不客觀全面。首先，出租屋巡查是根據《廣東省流動人口服務管理條例》和《廣州市房屋租賃管理規定》的工作要求進行的，也是采集流動人員信息，檢查出租屋安全隱患不可或缺的環節，一般情況下，出租屋主和流動人員都是配合出租屋管理員工作的。其次，對于那些多次巡查沒有開門或者存在情況可疑的，出租屋管理員會作重點跟進，同時聯合駐區民警進行檢查。事實證明，大部分違規、違法現象都發生在拒絕接受檢查的出租屋內。對出租屋例行檢查，能夠保障出租屋主的合法權益，同時也為流動人員提供一個安全穩定的人居環境。 非常感謝您對我區流動人員和出租屋服務管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。 |
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