| 標 題： | 關于加強監督和規范物業公司和業主委員會管理的建議 |
| 問題內容： |
近年來，隨著橋南街社會經濟持續快速發展和城市化建設步伐的加快，轄區內相繼落成近20個高檔商住小區，常住居民近8萬人。但目前尚有部分小區沒有成立業主委員會，個別已成立業主委員會的小區也未能充分發揮業委會在業主與物業公司之間的橋梁與紐帶作用，業委會對物管公司服務質量的監管工作沒有落到實處，尤其對物業服務與公共財務的收支情況疏于監管。其表現在物業服務公司服務不到位、收費不合理、財務不透明；業主委員會成員缺乏對物業管理相關政策和規定的理解及運用能力，形成物管公司單方面“說了算”的現象，而業主委員會卻對物業的管理事項難以決策；業主因對物管公司和業主委員會不理解、不支持而引起抵觸情緒，以致出現業主拒絕交納物業服務費等矛盾，使業主、業委會、物業管理公司三者間的矛盾日益突出。此外，《物權法》和《物業管理條例》中對物管公司、業委會的運作和監督沒有制定明細的規范和管理細則（如業委會換屆的相關規定及細則），存在“執行難”的問題。根據相關數據反映，目前我街社區出現的社會不穩定因素及矛盾糾紛主要集中在上述各方面，這種情況的存在不僅會影響全街社會大局的和諧安定，也不利于和諧社區建設和提高市民滿意度。 建議： 一、相關部門出臺具體的管理規范和細則，規范物業管理公司和業委會的運作，加強監督、明確職責、落實責任。 二、賦予鎮街政府派出機構（包括社區居委會）對業委會、物管公司監管的相應權利，重點監督業委會和物管公司定期對服務收支情況進行公示。 |
| 問題答復： |
謝惠敏代表： 您提出的區十六屆人大一次會議第120號“關于加強監督和規范物業公司和業主委員會管理的建議”已收悉，現答復如下： 一、基本情況 目前，番禺區共有19個鎮街，實行物業管理的房屋建筑面積共4446．74萬平方米，約396個項目，其中住宅小區（大廈）項目271個，房屋建筑面積4008．56萬平方米。在我區從事物業管理的服務企業有 180家，物業服務項目經理293人，全區現已成立業主委員會98個。 （一）各鎮（街）物業管理部門不斷完善，鎮（街）、社區居委會在物業管理工作中的作用日益重要 新修訂的《廣東省物業管理條例》（以下簡稱《省條例》）于2009 年3月1日實施后，各鎮（街）非常重視，迅速成立了鎮（街）級物業管理部門，落實了主管領導、工作人員。目前，全區19個鎮（街）中已有18個鎮街已成立了物業管理部門、落實了物業管理負責人、工作人員。例如，洛浦街道辦成立了以司法所牽頭的業主委員會指導工作組，確定城管科負責轄區內物業服務企業的管理，制定了對物業企業季度考核等制度。鎮（街）物業管理部門成立后，迅速組織轄區內社區居委會工作人員開展相關的學習、宣傳培訓，積極地投入到小區物業管理工作。經過三年的工作實踐，各鎮（街）物業管理工作的水平不斷提高，充分發揮了各鎮（街）、社區居委會在小區屬地、情況熟悉、反應快的作用，有利于提前介入小區物業管理，使小區物業管理事務在小區可以辦理，物業管理糾紛能夠及時在社區、鎮（街）得到有效的處理，避免矛盾擴大化，防范糾紛的發生，極大地促進了番禺區物管小區的和諧穩定。 （二）我區物業管理各相關部門積極協調配合，共同搞好小區物業管理 1. 為加強鎮（街）對屬地物業服務企業的管理，區國土房管分局2010年7月下發了《關于分解下放物業管理業務事權的通知》，根據實際情況，將大部分物業管理業務作了調整，將日常業務由鎮（街）或社區居委會協助共同辦理，涉及物業企業資質核定、項目備案、物業管理情況證明出具、投標企業資格備案、招投標物業評標委員會業主代表產生、物業專項維修資金備案公示情況證明等6大項目。物業管理業務由鎮（街）或社區居委會協助辦理，加大了鎮（街）、社區居委會對物業服務企業的管理力度，促使物業服務企業提高物業管理服務水平。 2. 建立高效的物業管理糾紛調解機制。我區非常重視對物業管理糾紛的調處問題。為有效解決小區物業管理糾紛，尤其是涉及重大物業管理糾紛，一般由區維穩辦、區信訪局牽頭，協調各相關職能部門共同處理；對重點案件還成立工作組，由主管區長擔任工作組組長進行解決。我區部分鎮（街）還設立了物業管理工作聯席會議制度。 （三）加大對小區成立業主委員會的指導、協助力度，我區業主委員會工作取得初步成效 《省條例》、建設部《業主大會和業主委員會指導規則》明確規定了國土房管部門、鎮（街）在指導成立業主委員會工作中的職責，鎮（街）、區國土房管分局在開展工作中有法可依，鎮（街）能夠直接參與成立業主大會，選舉業主委員會，極大地增強了政府部門指導業委會選舉的力度，我區開展業主委員會工作迎來新的時機。 國務院《物業管理條例》、《省條例》賦予業主委員會管理小區事務的職責，業主委員會成員素質的高低直接影響到小區事務的管理。我區非常重視業主委員會的成立工作，采取各種措施，積極指導、協助小區業主成立業主大會、選舉業主委員會。 區國土房管部門、各鎮（街）積極配合做好業委會成立工作。根據《省條例》規定要求，結合我區的實際情況，區國土房管局更新完善了業主委員會籌備組、業主委員會成立備案業務辦理的收件標準、資料。為進一步做好業委會成立的指導工作，2010年1月，區國土房管局向各鎮（街）發出了《關于做好業主大會籌備組和業主委員會備案工作的函》，對我區成立業主大會、業主委員會工作進行了明確。 各鎮（街）依法作為小區業主大會籌備組組長，組織開展小區業委會選舉，充分發揮各鎮（街）、社區居民委員會在小區屬地、情況熟悉、反應快的作用，提前介入小區物業管理，極大地保障我區成立業委會工作的順利進行。各鎮（街）都對小區選舉業委會給予了必要的場地、復印資料等人力、物力支持，保證了小區業委會選舉工作的順利開展。為提高業主委員會素質，當前各鎮（街）、社區居委會在指導小區業委會選舉中，在加強宣傳發動的同時，積極引導小區業主中的黨員代表、居民代表等一些具有公信力、有一定專業知識人員參與到業委會選舉中去，從源頭上提高業主委員會素質。 我區因小區業委會選舉而引發的物業管理糾紛大幅度減少，為我區業主更好地開展小區事務管理，維護小區和諧穩定奠定了前提條件。 二、存在問題 （一）我區物業管理各部門的職責有待進一步明確，宣傳培訓工作有待進一步加強 為更好地發揮鎮（街）在物業管理工作中的職能，及時化解矛盾糾紛，構建和諧平安社區，有必要提高廣大鎮（街）物業管理工作人員的理論知識水平，我區對物業管理的宣傳培訓還有待加強。各物業管理部門的職責有待進一步明確，物業管理相關法律法規雖然規定了房地產行政主管部門、鎮（街）在物業管理中都有職責，但分工不明確、職責不清楚，還有待聯系實際工作進行細化。 （二）各鎮（街）物業管理部門還有待進一步加強 各鎮（街）物業管理部門不穩定，帶有臨時性，人員流動性大，相關工作人員對物業管理法律法規還不是很熟悉，沒有完全掌握新時期物業管理工作的特點方法，從思想意識深處還沒有充分認識到物業管理工作的重要性，對自己的工作職責還不是很清楚，從而造成工作有些被動。 （三）業主自治與行政指導行為的尷尬 國務院《物業管理條例》、《省條例》中規定，街道辦事處、鄉鎮人民政府會同物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，協調處理物業管理中的糾紛。因此，政府部門對設立業主大會和選舉業主委員會具有指導和協助的職責，協調處理物業管理中的糾紛。當小區業主在業委會選舉過程中產生糾紛時，部分業主要求政府作出行政指導行為，另一部分業主則認為，小區業委會選舉系“業主自治”的范疇，是業主自我組織、自我規范、自我管理小區內的物業管理活動的基層治理模式。因此，政府在作出行政指導行為時，處于相對尷尬的局面。 （四）法律法規缺乏相關的實施細則 目前，國家、省、市對于規范、指導成立業主大會，選舉業主委員會的法律法規有《物權法》、《物業管理條例》、《省條例》及《業主大會和業主委員會指導規則》。但是，由于未及時制定相關的實施細則，法律條文還存在許多漏洞和不完善之處，導致在業主委員會選舉的實際操作過程中以及業委會日常開展工作中出現業主與業主之間，業主與業委會之間，業主、業委會與政府部門三者之間對法條理解的不同而產生矛盾。 （五）業委會權力過大，缺乏監管 目前，小區業委會對收取小區公共收益、聘請物業服務公司等事項具有較大的掌控和支配權力。業委會對小區的公共收益、財務收支等事項的透明度不高，在利益的驅使下，甚至出現部分委員挪用、侵占業主共有財產，索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或報酬以及泄露業主資料等損害業主共同利益的行為，而現行的法律法規對小區業委會及委員的監管沒有明確規定，缺乏有效監管，由于違法成本低，個別委員往往不惜以身試法。 三、下一步打算 （一）進一步完善鎮（街）物業管理部門設置，加快制定我區關于加強物業管理的實施意見 下半年制定實施《番禺區加強物業管理的實施意見》，明確細化我區物業管理各部門的職責分工，提出我區加強物業管理建設幸福小區的具體實施意見，進一步完善各鎮（街）管理部門設置，安排專門機構和固定人員調處物業服務企業、業委會相關工作，落實好各部門間的工作對接。 （二）加快籌建我區物業管理協會 2012年上半年，由區國土房管分局負責牽頭籌建我區的物業管理行業協會即將成立。物業管理協會的成立將積極發揮協會在政府、企業和業主之間的橋梁紐帶作用；引領行業從業人員提升整體素質，提升我區物業服務企業的專業化服務水平；制定物業管理行規行約，開展創優達標考評；推動行業自律管理，監督和規范會員單位的物業管理行為。此外，物業管理協會將擬定我區物業服務企業的年度考核辦法，科學評定物業管理企業的服務業績。 （三）建立聯動機制，形成物業管理工作齊抓共管新格局 一是建立物業管理工作例會制度。區國土房管分局牽頭、定期組織召開區維穩辦、區信訪局等物業管理工作相關工作會議，通報我區物業管理的工作情況和存在問題。二是根據實際情況召開個案專題會議，各相關單位積極配合屬地鎮（街）解決物業管理工作中的難題。三是推動各鎮（街）建立物業管理聯席會議制度。根據實際情況，按照《業主大會和業主委員會指導規則》有關規定，召集各鎮（街）、居民委員會、公安派出所、業主委員會和物業服務企業等代表，召開物業管理聯席會議，共同協調解決物業管理中遇到的問題。 （四）加快制定物業企業管理工作考核制度，促進目標任務落實 全區將實行物業企業管理工作目標考核制度，區國土房分局會同各鎮（街）負責擬定全區物業管理工作考核辦法，相關單位要將物業管理工作考核納入到鎮（街）年度考核之中。根據區的實際情況，下一步還將制定鎮（街）對屬地的物業服務企業加強監管的具體實施細則，并根據實際逐級簽訂責任狀，切實調動各方面的工作積極性，促使社區物業管理工作再上新臺階。 （五）繼續依法推進我區物業小區業委會成立、運作工作，逐步規范業主委員會的運作。 目前我區已有98個小區（大廈）成立了業主委員會，占全區住宅小區的40%，約有40個小區業主委員會在有效任期內。小區成立業主委員會，對維護社區環境的穩定和諧、保障社區業主的權益，進一步健全業主自治制度有著極為重要的作用。要繼續開展摸查工作。鎮（街）和居民委員會以及相關部門要繼續把物業管理工作納入到社區建設之中，組織專人開展轄區內房地產小區業委會運行情況的摸查工作，重點搞清哪些小區有條件成立業委會，哪些小區存在較為明顯的物業管理糾紛，哪些小區已有業委會運作，各小區業委會運行情況等，并會同我分局組織條件成熟、業主自愿且情況必要的小區成立業主大會籌備組并選舉產生業主委員會。 要加快推進我區業主委員會的成立及規范工作。在推進業主大會成立及運作時，應以依法依規為前提，嚴格按照《廣州市成立業主大會、選舉業主委員會指導程序》進一步規范業主大會、選舉業主委員會的活動，并做好資料存檔，以實現規范化管理。 強化公安、檢察機關的對我區物業管理糾紛案件的介入。由區維穩辦牽頭，區公安分局、區人民檢察院配合，負責對物業小區業主大會、業委會相關工作中，惡意擾亂社會秩序、散播謠言、煽動群眾，惡意上訪的單位、組織及個人依法采取強制措施，暴力干擾主管部門依法行政，對涉嫌職務侵占和非法利益所得的部分業委會成員、物業管理企業人員堅決予以立案查辦，維護社區穩定。 非常感謝您對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。 |
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