| 標 題： | 關(guān)于加強監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主委員會管理的建議 |
| 問題內(nèi)容： |
近年來，隨著橋南街社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展和城市化建設(shè)步伐的加快，轄區(qū)內(nèi)相繼落成近20個高檔商住小區(qū)，常住居民近8萬人。但目前尚有部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，個別已成立業(yè)主委員會的小區(qū)也未能充分發(fā)揮業(yè)委會在業(yè)主與物業(yè)公司之間的橋梁與紐帶作用，業(yè)委會對物管公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管工作沒有落到實處，尤其對物業(yè)服務(wù)與公共財務(wù)的收支情況疏于監(jiān)管。其表現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、收費不合理、財務(wù)不透明；業(yè)主委員會成員缺乏對物業(yè)管理相關(guān)政策和規(guī)定的理解及運用能力，形成物管公司單方面“說了算”的現(xiàn)象，而業(yè)主委員會卻對物業(yè)的管理事項難以決策；業(yè)主因?qū)ξ锕芄竞蜆I(yè)主委員會不理解、不支持而引起抵觸情緒，以致出現(xiàn)業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費等矛盾，使業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理公司三者間的矛盾日益突出。此外，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中對物管公司、業(yè)委會的運作和監(jiān)督?jīng)]有制定明細的規(guī)范和管理細則（如業(yè)委會換屆的相關(guān)規(guī)定及細則），存在“執(zhí)行難”的問題。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前我街社區(qū)出現(xiàn)的社會不穩(wěn)定因素及矛盾糾紛主要集中在上述各方面，這種情況的存在不僅會影響全街社會大局的和諧安定，也不利于和諧社區(qū)建設(shè)和提高市民滿意度。 建議： 一、相關(guān)部門出臺具體的管理規(guī)范和細則，規(guī)范物業(yè)管理公司和業(yè)委會的運作，加強監(jiān)督、明確職責(zé)、落實責(zé)任。 二、賦予鎮(zhèn)街政府派出機構(gòu)（包括社區(qū)居委會）對業(yè)委會、物管公司監(jiān)管的相應(yīng)權(quán)利，重點監(jiān)督業(yè)委會和物管公司定期對服務(wù)收支情況進行公示。 |
| 問題答復(fù)： |
謝惠敏代表： 您提出的區(qū)十六屆人大一次會議第120號“關(guān)于加強監(jiān)督和規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主委員會管理的建議”已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下： 一、基本情況 目前，番禺區(qū)共有19個鎮(zhèn)街，實行物業(yè)管理的房屋建筑面積共4446．74萬平方米，約396個項目，其中住宅小區(qū)（大廈）項目271個，房屋建筑面積4008．56萬平方米。在我區(qū)從事物業(yè)管理的服務(wù)企業(yè)有 180家，物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理293人，全區(qū)現(xiàn)已成立業(yè)主委員會98個。 （一）各鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理部門不斷完善，鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的作用日益重要 新修訂的《廣東省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《省條例》）于2009 年3月1日實施后，各鎮(zhèn)（街）非常重視，迅速成立了鎮(zhèn)（街）級物業(yè)管理部門，落實了主管領(lǐng)導(dǎo)、工作人員。目前，全區(qū)19個鎮(zhèn)（街）中已有18個鎮(zhèn)街已成立了物業(yè)管理部門、落實了物業(yè)管理負責(zé)人、工作人員。例如，洛浦街道辦成立了以司法所牽頭的業(yè)主委員會指導(dǎo)工作組，確定城管科負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，制定了對物業(yè)企業(yè)季度考核等制度。鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理部門成立后，迅速組織轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居委會工作人員開展相關(guān)的學(xué)習(xí)、宣傳培訓(xùn)，積極地投入到小區(qū)物業(yè)管理工作。經(jīng)過三年的工作實踐，各鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理工作的水平不斷提高，充分發(fā)揮了各鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會在小區(qū)屬地、情況熟悉、反應(yīng)快的作用，有利于提前介入小區(qū)物業(yè)管理，使小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)在小區(qū)可以辦理，物業(yè)管理糾紛能夠及時在社區(qū)、鎮(zhèn)（街）得到有效的處理，避免矛盾擴大化，防范糾紛的發(fā)生，極大地促進了番禺區(qū)物管小區(qū)的和諧穩(wěn)定。 （二）我區(qū)物業(yè)管理各相關(guān)部門積極協(xié)調(diào)配合，共同搞好小區(qū)物業(yè)管理 1. 為加強鎮(zhèn)（街）對屬地物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，區(qū)國土房管分局2010年7月下發(fā)了《關(guān)于分解下放物業(yè)管理業(yè)務(wù)事權(quán)的通知》，根據(jù)實際情況，將大部分物業(yè)管理業(yè)務(wù)作了調(diào)整，將日常業(yè)務(wù)由鎮(zhèn)（街）或社區(qū)居委會協(xié)助共同辦理，涉及物業(yè)企業(yè)資質(zhì)核定、項目備案、物業(yè)管理情況證明出具、投標企業(yè)資格備案、招投標物業(yè)評標委員會業(yè)主代表產(chǎn)生、物業(yè)專項維修資金備案公示情況證明等6大項目。物業(yè)管理業(yè)務(wù)由鎮(zhèn)（街）或社區(qū)居委會協(xié)助辦理，加大了鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理力度，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 2. 建立高效的物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制。我區(qū)非常重視對物業(yè)管理糾紛的調(diào)處問題。為有效解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛，尤其是涉及重大物業(yè)管理糾紛，一般由區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪局牽頭，協(xié)調(diào)各相關(guān)職能部門共同處理；對重點案件還成立工作組，由主管區(qū)長擔(dān)任工作組組長進行解決。我區(qū)部分鎮(zhèn)（街）還設(shè)立了物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度。 （三）加大對小區(qū)成立業(yè)主委員會的指導(dǎo)、協(xié)助力度，我區(qū)業(yè)主委員會工作取得初步成效 《省條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》明確規(guī)定了國土房管部門、鎮(zhèn)（街）在指導(dǎo)成立業(yè)主委員會工作中的職責(zé)，鎮(zhèn)（街）、區(qū)國土房管分局在開展工作中有法可依，鎮(zhèn)（街）能夠直接參與成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，極大地增強了政府部門指導(dǎo)業(yè)委會選舉的力度，我區(qū)開展業(yè)主委員會工作迎來新的時機。 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省條例》賦予業(yè)主委員會管理小區(qū)事務(wù)的職責(zé)，業(yè)主委員會成員素質(zhì)的高低直接影響到小區(qū)事務(wù)的管理。我區(qū)非常重視業(yè)主委員會的成立工作，采取各種措施，積極指導(dǎo)、協(xié)助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。 區(qū)國土房管部門、各鎮(zhèn)（街）積極配合做好業(yè)委會成立工作。根據(jù)《省條例》規(guī)定要求，結(jié)合我區(qū)的實際情況，區(qū)國土房管局更新完善了業(yè)主委員會籌備組、業(yè)主委員會成立備案業(yè)務(wù)辦理的收件標準、資料。為進一步做好業(yè)委會成立的指導(dǎo)工作，2010年1月，區(qū)國土房管局向各鎮(zhèn)（街）發(fā)出了《關(guān)于做好業(yè)主大會籌備組和業(yè)主委員會備案工作的函》，對我區(qū)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作進行了明確。 各鎮(zhèn)（街）依法作為小區(qū)業(yè)主大會籌備組組長，組織開展小區(qū)業(yè)委會選舉，充分發(fā)揮各鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居民委員會在小區(qū)屬地、情況熟悉、反應(yīng)快的作用，提前介入小區(qū)物業(yè)管理，極大地保障我區(qū)成立業(yè)委會工作的順利進行。各鎮(zhèn)（街）都對小區(qū)選舉業(yè)委會給予了必要的場地、復(fù)印資料等人力、物力支持，保證了小區(qū)業(yè)委會選舉工作的順利開展。為提高業(yè)主委員會素質(zhì)，當(dāng)前各鎮(zhèn)（街）、社區(qū)居委會在指導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會選舉中，在加強宣傳發(fā)動的同時，積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主中的黨員代表、居民代表等一些具有公信力、有一定專業(yè)知識人員參與到業(yè)委會選舉中去，從源頭上提高業(yè)主委員會素質(zhì)。 我區(qū)因小區(qū)業(yè)委會選舉而引發(fā)的物業(yè)管理糾紛大幅度減少，為我區(qū)業(yè)主更好地開展小區(qū)事務(wù)管理，維護小區(qū)和諧穩(wěn)定奠定了前提條件。 二、存在問題 （一）我區(qū)物業(yè)管理各部門的職責(zé)有待進一步明確，宣傳培訓(xùn)工作有待進一步加強 為更好地發(fā)揮鎮(zhèn)（街）在物業(yè)管理工作中的職能，及時化解矛盾糾紛，構(gòu)建和諧平安社區(qū)，有必要提高廣大鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理工作人員的理論知識水平，我區(qū)對物業(yè)管理的宣傳培訓(xùn)還有待加強。各物業(yè)管理部門的職責(zé)有待進一步明確，物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)雖然規(guī)定了房地產(chǎn)行政主管部門、鎮(zhèn)（街）在物業(yè)管理中都有職責(zé)，但分工不明確、職責(zé)不清楚，還有待聯(lián)系實際工作進行細化。 （二）各鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理部門還有待進一步加強 各鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理部門不穩(wěn)定，帶有臨時性，人員流動性大，相關(guān)工作人員對物業(yè)管理法律法規(guī)還不是很熟悉，沒有完全掌握新時期物業(yè)管理工作的特點方法，從思想意識深處還沒有充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，對自己的工作職責(zé)還不是很清楚，從而造成工作有些被動。 （三）業(yè)主自治與行政指導(dǎo)行為的尷尬 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省條例》中規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。因此，政府部門對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會具有指導(dǎo)和協(xié)助的職責(zé)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。當(dāng)小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會選舉過程中產(chǎn)生糾紛時，部分業(yè)主要求政府作出行政指導(dǎo)行為，另一部分業(yè)主則認為，小區(qū)業(yè)委會選舉系“業(yè)主自治”的范疇，是業(yè)主自我組織、自我規(guī)范、自我管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動的基層治理模式。因此，政府在作出行政指導(dǎo)行為時，處于相對尷尬的局面。 （四）法律法規(guī)缺乏相關(guān)的實施細則 目前，國家、省、市對于規(guī)范、指導(dǎo)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的法律法規(guī)有《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《省條例》及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。但是，由于未及時制定相關(guān)的實施細則，法律條文還存在許多漏洞和不完善之處，導(dǎo)致在業(yè)主委員會選舉的實際操作過程中以及業(yè)委會日常開展工作中出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)委會之間，業(yè)主、業(yè)委會與政府部門三者之間對法條理解的不同而產(chǎn)生矛盾。 （五）業(yè)委會權(quán)力過大，缺乏監(jiān)管 目前，小區(qū)業(yè)委會對收取小區(qū)公共收益、聘請物業(yè)服務(wù)公司等事項具有較大的掌控和支配權(quán)力。業(yè)委會對小區(qū)的公共收益、財務(wù)收支等事項的透明度不高，在利益的驅(qū)使下，甚至出現(xiàn)部分委員挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)，索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或報酬以及泄露業(yè)主資料等損害業(yè)主共同利益的行為，而現(xiàn)行的法律法規(guī)對小區(qū)業(yè)委會及委員的監(jiān)管沒有明確規(guī)定，缺乏有效監(jiān)管，由于違法成本低，個別委員往往不惜以身試法。 三、下一步打算 （一）進一步完善鎮(zhèn)（街）物業(yè)管理部門設(shè)置，加快制定我區(qū)關(guān)于加強物業(yè)管理的實施意見 下半年制定實施《番禺區(qū)加強物業(yè)管理的實施意見》，明確細化我區(qū)物業(yè)管理各部門的職責(zé)分工，提出我區(qū)加強物業(yè)管理建設(shè)幸福小區(qū)的具體實施意見，進一步完善各鎮(zhèn)（街）管理部門設(shè)置，安排專門機構(gòu)和固定人員調(diào)處物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會相關(guān)工作，落實好各部門間的工作對接。 （二）加快籌建我區(qū)物業(yè)管理協(xié)會 2012年上半年，由區(qū)國土房管分局負責(zé)牽頭籌建我區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會即將成立。物業(yè)管理協(xié)會的成立將積極發(fā)揮協(xié)會在政府、企業(yè)和業(yè)主之間的橋梁紐帶作用；引領(lǐng)行業(yè)從業(yè)人員提升整體素質(zhì)，提升我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化服務(wù)水平；制定物業(yè)管理行規(guī)行約，開展創(chuàng)優(yōu)達標考評；推動行業(yè)自律管理，監(jiān)督和規(guī)范會員單位的物業(yè)管理行為。此外，物業(yè)管理協(xié)會將擬定我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度考核辦法，科學(xué)評定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)業(yè)績。 （三）建立聯(lián)動機制，形成物業(yè)管理工作齊抓共管新格局 一是建立物業(yè)管理工作例會制度。區(qū)國土房管分局牽頭、定期組織召開區(qū)維穩(wěn)辦、區(qū)信訪局等物業(yè)管理工作相關(guān)工作會議，通報我區(qū)物業(yè)管理的工作情況和存在問題。二是根據(jù)實際情況召開個案專題會議，各相關(guān)單位積極配合屬地鎮(zhèn)（街）解決物業(yè)管理工作中的難題。三是推動各鎮(zhèn)（街）建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。根據(jù)實際情況，按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定，召集各鎮(zhèn)（街）、居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等代表，召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。 （四）加快制定物業(yè)企業(yè)管理工作考核制度，促進目標任務(wù)落實 全區(qū)將實行物業(yè)企業(yè)管理工作目標考核制度，區(qū)國土房分局會同各鎮(zhèn)（街）負責(zé)擬定全區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法，相關(guān)單位要將物業(yè)管理工作考核納入到鎮(zhèn)（街）年度考核之中。根據(jù)區(qū)的實際情況，下一步還將制定鎮(zhèn)（街）對屬地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強監(jiān)管的具體實施細則，并根據(jù)實際逐級簽訂責(zé)任狀，切實調(diào)動各方面的工作積極性，促使社區(qū)物業(yè)管理工作再上新臺階。 （五）繼續(xù)依法推進我區(qū)物業(yè)小區(qū)業(yè)委會成立、運作工作，逐步規(guī)范業(yè)主委員會的運作。 目前我區(qū)已有98個小區(qū)（大廈）成立了業(yè)主委員會，占全區(qū)住宅小區(qū)的40%，約有40個小區(qū)業(yè)主委員會在有效任期內(nèi)。小區(qū)成立業(yè)主委員會，對維護社區(qū)環(huán)境的穩(wěn)定和諧、保障社區(qū)業(yè)主的權(quán)益，進一步健全業(yè)主自治制度有著極為重要的作用。要繼續(xù)開展摸查工作。鎮(zhèn)（街）和居民委員會以及相關(guān)部門要繼續(xù)把物業(yè)管理工作納入到社區(qū)建設(shè)之中，組織專人開展轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)小區(qū)業(yè)委會運行情況的摸查工作，重點搞清哪些小區(qū)有條件成立業(yè)委會，哪些小區(qū)存在較為明顯的物業(yè)管理糾紛，哪些小區(qū)已有業(yè)委會運作，各小區(qū)業(yè)委會運行情況等，并會同我分局組織條件成熟、業(yè)主自愿且情況必要的小區(qū)成立業(yè)主大會籌備組并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 要加快推進我區(qū)業(yè)主委員會的成立及規(guī)范工作。在推進業(yè)主大會成立及運作時，應(yīng)以依法依規(guī)為前提，嚴格按照《廣州市成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會指導(dǎo)程序》進一步規(guī)范業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的活動，并做好資料存檔，以實現(xiàn)規(guī)范化管理。 強化公安、檢察機關(guān)的對我區(qū)物業(yè)管理糾紛案件的介入。由區(qū)維穩(wěn)辦牽頭，區(qū)公安分局、區(qū)人民檢察院配合，負責(zé)對物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會相關(guān)工作中，惡意擾亂社會秩序、散播謠言、煽動群眾，惡意上訪的單位、組織及個人依法采取強制措施，暴力干擾主管部門依法行政，對涉嫌職務(wù)侵占和非法利益所得的部分業(yè)委會成員、物業(yè)管理企業(yè)人員堅決予以立案查辦，維護社區(qū)穩(wěn)定。 非常感謝您對我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，歡迎繼續(xù)對我們的工作提出寶貴的意見和建議。 |
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