議案（建議）辦理

理由：

《中華人民共和國物權法》已于2007 年10 月1 日起正式施行，根據《中華人民共和國物權法》規定，建筑區劃內的道路、綠地、公共場所、公用設施和物業服務用房屬于業主共有，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有，業主對建筑區劃內的共有部分享有共同收益和共同管理的權利。

但目前我區建筑區劃內的共有部分管理仍存在很多問題，業主對建筑區劃內的共有部分權益未能得到切實保護，主要表現在：

一、區房管部門發出的房地產權證共有范圍只包含業主所在樓棟基底范圍，其它建筑區劃內的共有部分未納入共有范圍，與物權法相違背，業主對共有部分的權益在產權上得不到保障。

二、占用業主共有的道路、綠化或者其他場地用于停放汽車的車位或出租以及小區電梯（樓梯）廣告、外墻廣告等，目前收益普遍歸物業管理公司所有。

三、一些樓盤開發商將業主共有的綠化或者其他共有場地劃分為車位，通過長租形式（如50 年、70 年）變相賣出，而且很多賣給非小區業主。

四、小區業委會法律地位不明確，無法有效代表業主維護業主共有部分權益，而且有些小區業委會成員收受物業管理公司報酬，替物業管理公司說話，很難代表業主維護業主利益。

辦法：

1、區房管部門發出的房地產權證共有用地面積應定為全體小區業主共有整個小區范圍用地面積。

2、由區房管理部門牽頭，區建設局、區規劃局、區交道局、區物價局配合，制定小區物業共有部分經營管理規定，對物業共有部分經營的委托、物業服務企業受托實施經營的行為規范、物業共有部分經營業主所得收益的分配與管理等內容作出指引性規定。如物業管理公司受委托利用物業共有部分經營的，可以依約收取一定的報酬；物業管理公司受委托對物業共有部分進行經營的，應當在物業服務合同中作出具體約定，并至少每半年在建筑區劃內書面公告經營所得收入的收支情況；利用物業共有部分經營的收入，扣除共有部分經營成本后，業主所得收益應當歸建筑區劃內全體或者相關業主所有，并主要用于補充專項維修資金；對于開發商、物業管理公司、業委會侵占業主共有部分權益酌情進行處理等等。

民建番禺總支：

    你們提出的區政協十二屆四次會議提案第64號《關于加強小區共有部分管理，切實維護業主共有部分權益的建議》已收悉，現答復如下：

一、關于建議區房管部門發出的房地產權證共有用地面積應定為全體小區業主共有整個小區范圍用地面積。

當前，我區房管部門受廣州市國土資源和房屋管理局委托核發房地產權證，核發房地產權證應依法依規進行。《廣州市房地產測繪業務手冊》房地產平面圖測繪規范第十條規定，公寓樓房原則上以建基面積為合法土地使用面積，屬于獨院或有庭院的，可連同院地核發土地使用面積，不是院內的，棟與棟之間無圍墻的間距用地，不論來源是否合法，不能記入共用地面積。《廣州市城鎮房地產登記技術規范》第五十五條規定，房地產權證的面積應該以房地產測繪

部門的測繪成果附圖為依據。開發單位已經取得整個小區用地的土地使用權，在核發房地產權證時，以建筑物占地面積作為共用地面積，同時對于整個小區的用地情況，只登記不發證。因此按照當前的房地產登記技術規范，在核發房地產權證時，以建筑物占地面積作為共用地面積，同時對于整個小區的用地情況，只登記不發證。

新修訂《廣東省物業管理條例》已于2009年3月1日實施,條例第三十九條規定，縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分。業主有權查詢。建設部《房屋登記辦法》第五條規定，房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。在房地產登記簿中登記整個小區的用地情況及注明物業服務用房面積和房號以及物業的其他共有部分，業主有權查詢，這些規定保護了業主對小區共有部分的合法權益。

二、關于制定小區物業共有部分經營管理規定。

法律法規已明確規定了小區公共收益屬全體業主共有，但對公共收益的歸集、使用管理，國家、省、市都尚未有相關的具體規定，難以解決小區公共收益的實際問題。目前，業主對小區公共收益的關注日益提高，由此引發的矛盾也日益增多，我區各物業管理行政管理部門對此情況也非常重視，在法律法規尚未明確規定的情況下，對小區公共收益的使用管理作了積極的嘗試。

（一）積極開展小區公共收益調研，摸清全區公共收益的基本情況，引導小區業主規范公共收益的歸集使用。區綜治辦、區人民內部矛盾調解委員會、區國土房管局已在今年五月就物業管理糾紛作了專題調研，目前，我區物業管理糾紛的根源主要是利益分配矛盾，尤其是小區公共收益的分配所產生的矛盾。為了解清楚全區公共收益的基本情況，區國土房管分局已在7月份根據廣東省建設廳、廣州市國土資源和房屋管理局關于開展物業管理行業行風整治工作中，聯合各鎮街開展了對物業管理小區（大廈）公共收益的清查行動。全面調查全區物業管理小區（大廈）的收入與使用情況，為今后制定有效的小區公共收益管理辦法打下良好的基礎。

國務院《物業管理條例》第五十五條規定，小區公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用，根據此規定，各鎮街、區國土房管分局在指導小區成立業主大會、選舉業主委員會時，也積極引導小區業主在制定《小區議事規則》時，明確小區公共收益的歸集、使用，提交業主大會表決通過，規范小區公共收益的收支，減少由此而引發的小區物業管理矛盾，維護小區業主利益，維護小區和諧穩定。

（二）各職能部門加強相互溝通，采取有效措施，加強對小區公共收益的歸集管理。目前，小區公共收益的主要來源是區內道路臨時停車收費，對此，我區擬在涉及路內臨時停車場聯合審批程序上加入相關規定，對小區公共收益進行有效的監督管理。如：物業服務企業在申領《道路運輸經營許可證》時，需要物業服務企業開設物業專項維修資金賬戶以及提供小區公共收益分配及繳存方案，提交小區（大廈）業主大會表決同意后，相關部門才給予辦理。《道路運輸經營許可證》的延期需要審核物業服務企業是否履行小區公共收益分配及繳存方案后才給予延期。

三、關于制定物業管理合同示范文本。據了解，新修訂的《廣東省物業管理條例》于2009年3月1日實施后，根據反映的情況，廣東省建設廳已有意向制定《物業管理合同》示范文本，規范小區公共收益的收取使用。目前，我區在指導前期物業管理招投標工作時，對送來備案的前期《物業服務合同》中涉及小區公共收益部分的合同條款，嚴格要求合同雙方按照《物權法》、國務院《物業管理條例》的規定處置小區公共收益，不容許開發建設單位與物業服務企業簽訂違反規定的合同條款。

非常感謝你們對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。